고령 다산면 토지 경매, 4회 유찰 1.8억

한줄 요약

4회 유찰 후 10월 6일 재입찰, 감정가의 24%로 대폭 할인된 매력적인 가격.

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경매물건 주소 경상북도 고령군 다산면 호촌리 640-4

경상북도 고령군 다산면 호촌리에 위치한 이 토지는 810.5㎡(약 245.2평)로, 도시계획도로에 일부 저촉되어 있어 개발 가능성에 대한 신중한 검토가 필요합니다. 주변은 전원주택과 농지가 혼재되어 있어 비교적 한적한 환경을 제공합니다. 교통 측면에서는 도심과의 거리가 있어 자가용 이용이 필수적일 것으로 보입니다.

가격이 말해주는 것

감정가 7억 6,493만원에서 4회 유찰된 현재 최저입찰가는 1억 8,365만원으로, 감정가 대비 76% 할인된 수준입니다. 이 지역 인근의 토지가격과 비교하면 상당히 매력적인 가격인데, 내 경험상 이런 유찰된 물건은 신중히 접근할 필요가 있습니다. 예상 낙찰가는 1억 9,284만원 정도로 보이며, 4회 유찰된 점을 고려하면 입찰에 참여할 경우 경쟁이 덜할 가능성도 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2015년 설정된 근저당권으로, 특별한 하자는 보이지 않습니다. 다만, 제시외 건물 포함과 임대차관계 미상의 사업자등록자가 있다는 점이 걸립니다. 등기부 및 현황조사서를 통해 임차인 대항력 여부와 정확한 권리관계를 확인하는 것이 필수입니다. 도시계획도로 저촉 부분도 신중히 검토해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 4회 유찰된 물건은 매력적이지만, 그만큼 리스크도 존재합니다. 특히, 도시계획도로 저촉이나 임대차관계 미상인 점은 명도 및 개발 시 예상치 못한 변수가 될 수 있습니다. 하지만, 매각가가 저렴하고 향후 개발 가능성을 고려하면 수익성은 나쁘지 않을 수 있습니다. 예상 수익률은 주변 시세 회복을 전제로 연 5% 이상을 기대할 수 있습니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 예상 경쟁률은 높지 않을 것으로 보이며, 권장 입찰가는 1억 9천만원 선에서 조정하는 것이 안전할 듯합니다. 취등록세 약 887만원을 포함해 총 투자금은 2억 초반대가 예상됩니다. 다만, 명도 및 개발 가능성에 대한 철저한 사전 검토가 필수입니다. 정말 매력적인 가격이지만, 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.