창원 귀산동 주택 경매, 4회 유찰 5천만

한줄 요약

4회 유찰로 최저가 5,198만원인 주택, 솔직히 말하면 이번엔 입찰 전략이 중요합니다.

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경매물건 주소 보기 경상남도 창원시 성산구 귀산동 133

경상남도 창원시 성산구 귀산동 133에 위치한 이 부동산은 면적이 495.8㎡(약 150평)로, 주택과 창고로 사용 중입니다. 주택과 창고는 각각 24.6㎡로 공부되어 있지만, 실측면적은 약 42㎡로 확인되어 실측면적으로 평가됩니다. 귀산동은 창원의 해안가 지역으로, 조용한 주거 환경을 자랑합니다. 다만, 일부 건물이 인접 필지에 걸쳐 있어 주의가 필요합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 1억 4,504만원이지만, 4회 유찰로 인해 최저입찰가는 5,198만원으로 떨어졌습니다. 이는 감정가 대비 65% 할인된 가격입니다. 인근 시세와 비교하면 상당히 저렴하지만, 이런 큰 할인에는 이유가 있는 법이죠. 솔직히 말해, 이 정도로 떨어졌다면 시장에서의 인기가 낮다는 의미일 수 있습니다. 예상 낙찰가는 약 5,458만원으로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2017년 5월 24일 설정된 근저당권입니다. 경매개시결정은 2025년 5월 15일로, 근저당권이 선순위입니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 확인이 필요합니다. 추가로, 공유지분 매각이라 공유자 우선매수 신고가 한 번 가능하다는 점도 유의해야 합니다. 유치권이나 법정지상권의 가능성은 낮아 보이지만, 이런 부분은 항상 꼼꼼히 확인해야 합니다.

투자 관점에서 보면

이 물건의 가장 큰 매력은 가격입니다. 최저입찰가가 감정가의 35%밖에 되지 않으니, 투자 관점에서도 매력적일 수 있습니다. 하지만 한 가지 걸리는 건, 4회 유찰된 이유입니다. 입지나 건물 상태, 그리고 법적 문제 등을 철저히 검토해야 합니다. 예상 월세 수익률은 낮을 수 있지만, 장기적으로 보유했을 때 자산가치 상승을 기대할 수 있습니다. 주변 개발 호재나 지역 발전 가능성도 체크해 봐야 합니다.

내가 입찰한다면

솔직히 말하면, 이 물건의 경쟁률은 크게 높지 않을 것 같습니다. 4회 유찰된 사실이 입찰자들에게 경각심을 주었을 테니까요. 권장 입찰가로는 최저입찰가인 5,198만원에서 크게 벗어나지 않는 수준을 추천합니다. 취등록세는 약 251만원 정도로 계산되며, 총 투자금은 5,449만원 정도 예상됩니다. 입찰 전에는 반드시 현장 답사와 추가적인 법적 검토가 필요하다는 점, 잊지 마세요.