안면읍 상가 경매, 4회 유찰 5천만

한줄 요약

4회 유찰 후 9월 30일 재입찰, 감정가의 24%로 큰 할인된 가격이 매력적이나 자세한 권리분석 필요.

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경매물건 주소 충청남도 태안군 안면읍 백사장2길 7, 2층206호 (백사장공동어판장)

충청남도 태안군 안면읍 백사장2길에 위치한 상가입니다. 백사장공동어판장 내에 위치하여 해산물 관련 비즈니스에 적합할 수 있다는 점이 눈에 띄네요. 면적 정보가 명확히 제공되지 않았지만, 2층 206호라는 점에서 적당한 크기의 상가로 예상됩니다. 주변 환경은 어판장이라는 특수성을 고려해야 합니다. 관광지의 특성상 주말과 성수기에는 방문객이 많을 수 있지만, 비수기에는 유동인구가 적을 수 있는 점은 고려해야 합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 2억 1,600만원이지만, 4회 유찰 후 최저입찰가는 5,186만원으로 무려 76%나 할인된 상태입니다. 인근 상가 시세와 비교했을 때 상당히 저렴한 가격이지만, 내 경험상 이렇게 유찰이 빈번한 경우는 리스크가 존재할 가능성이 큽니다. 예상 낙찰가는 약 5,445만원으로 보이며, 이는 감정가 대비 약 25% 수준입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2024년 10월 4일 설정된 근저당권입니다. 특이사항은 없다고 명시되어 있으나, 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 확인이 필요합니다. 임차인의 대항력 여부나 유치권, 법정지상권이 있는지는 반드시 확인해야 할 부분입니다. 특히, 상가의 경우 임차인이 있을 가능성이 높으므로 임차인의 전입일과 확정일자를 꼭 체크해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 4회 유찰은 매력적이면서도 신중해야 할 신호입니다. 예상 수익률은 상가 운영 방식과 시기별 수익 변동에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 관광지 특성상 성수기와 비수기의 수익률 차이가 클 수 있으며, 이는 리스크로 작용할 수 있습니다. 다만, 백사장공동어판장이라는 특수성으로 인해 특정 비즈니스에는 호재가 될 수 있습니다.

내가 입찰한다면

내 경험상 이번 경매는 예상 경쟁률이 낮을 것으로 보입니다. 하지만, 권리분석과 임차인 현황을 철저히 파악한 후에 입찰해야 합니다. 권장 입찰가는 5,200만원 전후로 잡고, 취등록세를 포함한 총 투자금은 약 5,445만원으로 예상됩니다. 명도 과정에서의 어려움이 예상되므로, 그에 대한 대비책도 준비해야 할 것입니다.