서산 왕정리 부동산 경매, 2회 유찰 10.7억

한줄 요약

2회 유찰로 가격이 절반으로 떨어진 서산 왕정리 부동산 경매, 10월 7일 입찰.

물건 들여다보기

경매물건 주소 충청남도 서산시 성연면 왕정리 681-1

충청남도 서산시 성연면 왕정리에 위치한 이 부동산은 면적이 무려 5289.0㎡에 이르는 대형 토지입니다. 성연면은 서산시 외곽에 위치해 있어 대형 산업단지와의 접근성이 뛰어나며, 주변 환경은 주로 농지와 일부 공장 부지가 혼재된 지역입니다. 도로 접근성은 비교적 양호하지만, 대중교통보다는 차량 접근이 유리한 편입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 21억 8,950만원으로 시작했으나, 2회 유찰되어 현재 최저입찰가는 10억 7,285만원으로 감정가의 48% 수준입니다. 인근 시세와 비교하면 약 52% 할인된 가격입니다. 예상 낙찰가는 11억 2,649만원 전후로 생각되며, 이는 인근 실거래가 대비 상당히 매력적입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2015년 11월 3일과 12월 4일에 설정된 근저당권입니다. 특이사항으로 제시외 기계기구(크레인)는 매각 제외 대상이므로 유의해야 합니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서 확인이 필요합니다. 현재로서는 유치권이나 법정지상권의 가능성은 낮아 보입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 대형 토지 특성상 개발 가능성이 투자 포인트입니다. 인근 산업단지 확장 가능성이나 주변 개발 호재가 있다면 장기적인 가치 상승을 기대해 볼 만합니다. 다만, 농지나 공장 부지로 활용 계획을 명확히 해야 하며, 재산세 등 유지 비용도 고려해야 합니다. 예상 수익률은 개발 여부에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 2회 유찰된 만큼 경쟁률은 상대적으로 낮을 수 있습니다. 권장 입찰가는 11억 초반대로 잡고, 취등록세 약 5,181만원을 포함해 총 투자금을 계산해야 합니다. 명도 난이도가 낮아 보이지만, 임차인 유무를 사전에 철저히 확인하는 것이 중요합니다. 이 물건은 장기적인 시각에서 접근하는 것이 좋겠습니다.