관악 남현동 아파트 경매, 4회 유찰 1억

한줄 요약

4회 유찰로 인한 최저가 매력, 하지만 위반건축물 문제 주의 필요.

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경매물건 주소 보기 서울특별시 관악구 승방길 27, 에이동 6층602호 (남현동,한울아파트)

서울시 관악구 남현동에 위치한 한울아파트 6층 602호. 주변은 주거지역으로, 교통은 대중교통 이용이 편리한 편이다. 하지만 문제는 면적 정보가 명확하지 않다는 점. 이 부분은 직접 확인이 필요하다.

가격이 말해주는 것

감정가는 2억 5,700만원인데, 최저입찰가는 1억 526만원으로 감정가의 40% 수준이다. 이는 인근 시세 대비 약 60% 할인된 금액으로, 주변 아파트 시세가 대략 2억 중반대임을 고려하면 상당히 저렴한 편이다. 예상 낙찰가는 1억 1,053만원 정도로 보인다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2018년 2월 8일 설정된 근저당권이다. 특이사항으로 제시외 건물 포함 및 위반건축물 등재가 있다. 특히, 602호가 602-1호와 602-2호로 나뉘어 사용되고 있고, 경매신청채권자가 602-2호에 거주 중이다. 이는 명도 과정에서 복잡한 상황을 초래할 수 있다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서 확인이 필요하다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 4회 유찰이라는 점에서 매력적이긴 하다. 그러나 위반건축물 문제와 제시외 건물이 있다는 점은 리스크로 작용할 수 있다. 예상 수익률을 높게 보기 어려우며, 명도 문제도 염두에 둬야 한다. 주변 환경은 괜찮지만, 건물 자체의 문제로 인해 투자를 결정하기 전에 충분히 고민해야 한다.

내가 입찰한다면

경쟁률은 낮을 것으로 예상되지만, 예상되는 문제들로 인해 신중할 필요가 있다. 권장 입찰가는 1억 1천만원 전후로 보고, 취등록세 약 508만원을 포함해 총 투자금을 계산해야 한다. 명도와 건축물 위반 문제를 해결할 자신이 있다면 도전해볼 만하다.