청주 율량동 단독주택 경매, 5회 유찰 4.8억

한줄 요약

5회 유찰로 최저가 4.8억, 매력적인 가격이지만 권리관계와 현황 조사 필요.

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경매물건 주소 보기 충청북도 청주시 청원구 율량동 2323

청주시 청원구 율량동에 위치한 이 단독주택은 314.2㎡, 약 95평 정도의 면적을 자랑합니다. 위치적으로는 도심과 가까워 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다. 교통은 편리한 편이나, 주말에는 약간의 정체가 예상됩니다. 또한, 제시외 건물과 조경시설, 데크시설 및 옹벽시설이 포함되어 있어 나름의 매력을 더합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 12억 4,422만원이지만, 5회 유찰로 최저가가 4억 8,773만원까지 떨어졌습니다. 이는 감정가 대비 61% 할인된 가격입니다. 인근 단독주택의 실거래가와 비교하면 약 40% 이상 저렴하게 매입할 수 있는 기회입니다. 예상 낙찰가는 약 5억 1,212만원 정도로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2023년 2월 10일 설정된 근저당권입니다. 즉, 이 날짜 이후의 모든 권리는 말소될 가능성이 높습니다. 하지만, 임차인 현황에 대한 등기부와 현황조사서의 확인이 필요합니다. 제시외 건물과 조경시설 등이 포함되어 있어 유치권이나 법정지상권의 가능성을 염두에 두어야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 5회 유찰된 물건이라면 뭔가 이유가 있을 수 있습니다. 주변 시세 대비 매력적인 가격이지만, 리스크 요인을 충분히 고려해야 합니다. 예상 수익률은 매입 후 임대 전환 시 연 5% 내외로 예상됩니다. 그러나, 임차인과의 계약 관계나 기존 권리의 정리 여부가 관건입니다.

내가 입찰한다면

경쟁률은 생각보다 높을 수 있습니다. 왜냐면 가격이 많이 떨어졌기 때문이죠. 권장 입찰가는 5억을 넘지 않는 선에서 결정하는 것이 바람직합니다. 취등록세는 약 2,355만원으로 총 투자금은 약 5억 2,000만원 정도로 예상됩니다. 명도 과정이 복잡할 수 있으니 이에 대한 준비가 필요합니다.