울주 웅촌면 부동산 경매, 2회 유찰 5.4억

한줄 요약

울주군 웅촌면의 대형 부동산 경매, 2회 유찰된 만큼 신중한 접근 필요

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경매물건 주소 보기 울산광역시 울주군 웅촌면 은현리 1-40

울산광역시 울주군 웅촌면 은현리에 위치한 이 부동산은 총 면적이 1558.0㎡(471.3평)으로 상당히 넓은 편입니다. 주변은 공장과 농지가 혼재된 지역으로, 상업적 활용 가능성이 높습니다. 다만, 교통 인프라가 부족해 접근성 면에서는 다소 아쉽습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 11억 1,717만원이지만, 현재 최저입찰가는 5억 4,741만원으로 51% 할인된 상태입니다. 인근 비슷한 조건의 부동산 시세와 비교했을 때 상당히 저렴하게 나온 편입니다. 예상 낙찰가는 약 5억 7,478만원 전후로, 이는 감정가 대비 48% 수준입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2022년 4월 6일 설정된 근저당권입니다. 제시외 건물 및 기계기구가 포함되어 있으며, 공장 및 광업재단 저당법의 적용을 받습니다. 임차인 현황에 대해서는 등기부 및 현황조사서를 면밀히 검토해야 하며, 기존 컨테이너는 매각 대상에서 제외되어 있습니다. 이런 특이사항들은 명도 과정에서 걸림돌이 될 수 있습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건은 대형 부동산이지만 위치나 접근성 면에서 약점이 있습니다. 하지만 가격이 매력적이고, 향후 개발 가능성을 고려할 때 장기적 관점에서 수익성을 기대할 수 있습니다. 월세 전환 시 예상 수익률은 연 5% 내외로 추산됩니다.

내가 입찰한다면

경쟁률은 낮을 것으로 예상되지만, 권리분석에서 언급한 제약사항들을 감안했을 때 신중한 접근이 필요합니다. 입찰가는 5억 5천만원 수준으로 권장하며, 취등록세는 약 2,644만원 정도로 예상됩니다. 명도와 관련된 리스크를 감안해 충분한 자금 여유와 계획이 필요합니다.