방어동 빌라 경매, 6회 유찰 1,529만

한줄 요약

6회 유찰된 방어동 빌라, 최저가 1,529만원으로 입찰 가능하지만, 주의가 필요합니다.

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경매물건 주소 보기 울산광역시 동구 문재7가길 20, 3층303호 (방어동,우성빌라)

이 물건은 울산광역시 동구 방어동에 위치한 우성빌라의 3층 303호입니다. 면적 정보는 제공되지 않았지만, 위치가 문재7가길에 있어 교통이 나쁘지는 않을 것으로 보입니다. 주변은 주거지와 상가가 혼재되어 있는 지역으로, 기본적인 생활 편의시설은 갖춰져 있을 것 같습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 1억 3,000만원으로 시작했지만, 6회 유찰 끝에 최저가가 1,529만원까지 내려갔습니다. 감정가의 11% 수준으로, 엄청난 할인율이죠. 인근의 비슷한 빌라 시세가 대략 1억 초반대라고 가정했을 때, 무려 88% 이상 저렴하게 매입할 수 있는 기회입니다. 예상 낙찰가는 최저가의 5% 정도 높은 1,605만원 전후로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2023년 5월 15일의 가압류입니다. 이 말소기준권리를 기준으로 후순위 권리들은 모두 소멸될 가능성이 높습니다. 하지만 임차인 현황을 꼭 확인해야 합니다. 등기부와 현황조사서를 통해 임차인의 전입일과 확정일자를 체크해 대항력이 있는지 알아봐야 합니다. 유치권이나 법정지상권과 같은 복잡한 권리가 개입될 가능성은 낮아 보이지만, 그래도 주의는 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 6회 유찰된 점이 마음에 걸립니다. 입찰자들이 이 물건을 피하는 이유가 분명 있을 것이라는 생각이 들죠. 예상 수익률은 최소한의 투자로도 높을 수 있지만, 임차인의 점유 가능성과 명도 문제가 리스크로 작용할 수 있습니다. 동네의 발전 가능성이나 호재가 뚜렷하지 않다면, 수익률은 크게 기대하기 어려울 수도 있습니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이 물건의 입찰 경쟁률은 낮을 것으로 예상됩니다. 6회 유찰된 데다 최저가까지 내려간 상황이라 큰 기대를 걸고 입찰하기보다는 신중히 접근해야 합니다. 권장 입찰가는 1,600만원 전후로 잡고, 취등록세 약 73만원까지 포함해 총 투자금 1,673만원 정도를 예상해야 합니다. 입찰 전 반드시 임차인 상황을 확인하고, 명도 문제에 대비한 전략을 세워야 합니다.