나주 빛가람동 상가 경매, 4회 유찰 8천만

한줄 요약

4회 유찰로 최저가가 대폭 하락한 나주 빛가람동 상가, 기회를 노려볼 만한 물건!

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 전라남도 나주시 빛가람로 731, 1동 2층204호 (빛가람동,케이에스프라자)

이 물건은 전라남도 나주시 빛가람로에 위치한 케이에스프라자 2층 상가입니다. 주변은 주거 및 상업지로 구성되어 있어 유동인구가 많은 편입니다. 다만, 내부계단이 설치되어 있어 1층과 연결되어 있는 구조라는 점은 특이사항으로 꼽을 수 있습니다. 면적이 명시되지 않아 정확한 판단이 어렵지만, 상업시설의 특성상 인근 상권의 활성화 여부가 중요할 것입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 2억 3,100만원이었으나, 현재 최저입찰가는 8,279만원으로 감정가의 35% 수준입니다. 주변 상가 시세와 비교해도 상당히 매력적인 가격입니다. 4회 유찰되어 가격이 크게 떨어진 만큼, 이번 기회에 저가로 낙찰받을 수 있는 가능성이 높습니다. 예상 낙찰가는 8,692만원 정도로 보이며, 이는 현재 최저입찰가와 비슷한 수준입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2014년 12월 30일 설정된 근저당입니다. 이 권리가 말소되면서 나머지 후순위 권리도 모두 소멸할 가능성이 높습니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 추가 확인이 필요합니다. 임차인이 있다면 대항력 여부를 반드시 체크해야 합니다. 내부계단 설치가 되어 있다는 점은 유치권이나 법정지상권 가능성을 염두에 두어야 할 부분입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 4회 유찰된 물건은 뭔가 문제가 있을 가능성이 큽니다. 하지만, 그만큼 가격이 낮아졌다는 점은 큰 매력입니다. 해당 지역 상권이 지속적으로 발전하고 있고, 주변 인프라가 잘 갖춰져 있다면 투자 수익률은 긍정적일 수 있습니다. 다만, 내부계단 설치로 인해 상가로서의 이용에 제약이 있을 수 있다는 점은 리스크입니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 4회 유찰 물건의 경쟁률은 그리 높지 않을 확률이 큽니다. 예상 경쟁률을 고려하여 8,700만원 정도로 입찰가를 설정하는 것이 좋겠습니다. 취등록세는 약 399만원이 예상되며, 총 투자금은 약 9,100만원 정도로 보입니다. 명도가 필요할 수도 있으니, 현장을 직접 방문하여 점유자 현황을 확인하는 것이 좋겠습니다.