영광읍 도동리 토지 경매, 1억 → 9964만

한줄 요약

첫 유찰로 가격이 내려와 투자 매력도가 상승했지만, 권리분석이 핵심입니다.

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경매물건 주소 보기 전라남도 영광군 영광읍 도동리 155-2

영광군 영광읍 도동리에 위치한 토지입니다. 면적은 410㎡로 약 124평 정도 됩니다. 주변은 농지와 주거지가 혼재된 지역으로, 향후 개발 가능성도 엿볼 수 있습니다. 다만, 교통편은 다소 불편할 수 있어 차량 이용을 권장합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 1억 4234만원이었지만, 1회 유찰로 최저입찰가는 9964만원까지 떨어졌습니다. 감정가의 69% 수준으로 약 31% 할인된 셈입니다. 인근 시세와 비교해도 저렴한 편이라, 예상 낙찰가는 1억 462만원 정도로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2005년 2월 21일 설정된 근저당권입니다. 특이하게도 일괄매각 조건이며, 제시외 건물이 포함되어 있으니 주의가 필요합니다. 토지대장상 면적이 변경되었고, 실측 면적과 공부상 면적이 다소 차이가 납니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 확인이 필요하며, 대항력 여부를 꼼꼼히 살펴봐야 합니다. 유치권이나 법정지상권 가능성도 배제할 수 없으니 철저한 검토가 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 첫 유찰 후 가격이 내려가면서 투자 매력도가 높아졌습니다. 특히 농지와 주거지가 혼재된 지역 특성상 향후 개발 가능성도 엿볼 수 있습니다. 그러나 임차인 권리분석과 유치권, 법정지상권 가능성 등 리스크가 상존합니다. 예상 수익률은 월세 전환시 연 5% 이상도 가능할 것으로 보입니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 다소 높을 것으로 보입니다. 권장 입찰가는 1억 462만원 전후로 생각해볼 수 있으며, 취등록세는 약 481만원 정도 예상됩니다. 다만, 권리분석에 대한 확신이 없다면 신중히 접근하는 것이 좋습니다. 내 경험상, 이런 물건은 현장 조사와 권리분석에서 승부가 갈립니다.