서구 도솔로 경매, 2회 유찰 5.7억

한줄 요약

2회 유찰돼 가격이 매력적이지만, 권리분석이 중요해요.

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경매물건 주소 보기 대전광역시 서구 도솔로319번길 9

대전 서구 도솔로319번길에 위치한 이 부동산은 264.8㎡(80.1평) 규모로, 제2종근린생활시설로 등록되어 있지만 실제로는 주거용으로 사용 중입니다. 2층은 다가구주택으로, 외관상 4가구가 거주하는 모습입니다. 주변은 주거지역으로, 교통이 편리하고 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 11억 7,931만원이었으나 현재 최저입찰가는 5억 7,786만원으로, 감정가 대비 약 52% 할인된 상태입니다. 인근 유사 부동산 시세와 비교했을 때, 상당히 매력적인 가격입니다. 내 경험상, 이 정도 가격이면 많은 관심을 받을 수밖에 없어요. 예상 낙찰가는 6억 675만원 전후로 보고 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2021년 4월 5일 근저당권이 있습니다. 임차인에 대한 정보는 등기부 및 현황조사서 확인이 필요하므로, 입찰 전 반드시 확인해야 합니다. 특히, 현황과 공부 상 용도가 다르다는 점이 걸립니다. 유치권이나 법정지상권의 가능성도 배제할 수 없으니 주의가 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 매력적인 가격과 위치는 큰 장점입니다. 하지만, 권리분석에서 걸리는 부분들이 있어서 리스크가 존재합니다. 투자 수익률은 월세로 전환한다고 가정할 때 연 5% 이상도 기대할 수 있지만, 명도 과정이 순조롭지 않을 경우 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

내가 입찰한다면

내가 입찰한다면, 예상 경쟁률은 중간 정도로 보고 6억 이하에서 낙찰을 목표로 할 것입니다. 취등록세 약 2,791만원을 포함해 총 투자금은 6억 3천만원 정도로 예상됩니다. 권장 입찰가는 5억 9천만원 정도로 잡고, 철저한 권리분석과 현장조사를 통해 리스크를 최소화하는 전략이 필요합니다.