장군면 봉안리 임야 경매, 4회 유찰 4.5억

한줄 요약

솔직히 말하면, 4회 유찰로 최저가가 76% 할인된 4억 5,593만원까지 내려온 매력적인 임야지만, 접근성과 경사 문제로 주의가 필요합니다.

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경매물건 주소 보기 세종특별자치시 장군면 봉안리 246-7

세종특별자치시 장군면 봉안리에 위치한 이 임야는 총 면적 4189㎡(약 1267평)로, 상당히 넓은 편입니다. 하지만 목록2의 경우 자연림 상태로, 경사도가 심해 묘지의 존재가 불분명하고, 지적도상 맹지라는 단점이 있습니다. 주변 환경은 개발 호재가 없는 지역으로, 장기적인 투자 관점에서 신중해야 합니다.

가격이 말해주는 것

이 물건은 감정가 18억 9,894만원에서 4회 유찰되어 현재 최저입찰가가 4억 5,593만원까지 떨어졌습니다. 이는 감정가 대비 76% 할인된 금액입니다. 인근 시세와 비교하면 상당히 저렴한 편이지만, 해당 지역에 비슷한 거래 사례가 많지 않아 비교가 쉽지 않습니다. 예상 낙찰가는 4억 7,873만원 전후로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2022년 11월 23일 설정된 근저당권이 있습니다. 임차인에 대한 대항력 여부는 등기부 및 현황조사서 확인이 필요하며, 유치권이나 법정지상권은 현재로서는 가능성이 낮아 보입니다. 다만, 목록3은 현황 도로로 사용되고 있어, 실제 활용도에 대한 검토가 필요합니다.

투자 관점에서 보면

내 경험상, 이 물건은 가격적인 매력은 있으나, 접근성과 경사 문제로 인해 개발 가능성이 낮아 보입니다. 예상 수익률은 낮을 것으로 예상되며, 큰 호재가 없는 지역 특성상 장기적인 관점에서 접근해야 할 필요가 있습니다. 악재로는 맹지 문제와 경사로 인한 활용도 제한이 있습니다.

내가 입찰한다면

솔직히 말하면, 이 물건에 대한 입찰은 신중해야 합니다. 예상 경쟁률은 낮을 것으로 보이며, 권장 입찰가는 감정가 대비 30% 수준인 5억 이하가 적당할 것입니다. 취등록세는 약 2,202만원이 예상되며, 접근성 문제로 명도의 난이도 역시 고려해야 할 것입니다. 충분한 사전 조사와 신중한 검토가 필요합니다.