대전 자양동 부동산 경매, 10회 유찰 2천만

한줄 요약

10회 유찰된 이 물건, 최저가 2,155만원으로 감정가의 98% 할인된 기회입니다.

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경매물건 주소 보기 대전광역시 동구 자양동 87-23

대전광역시 동구 자양동에 위치한 178.2㎡(약 53.9평) 규모의 부동산입니다. 주변은 주거지역으로, 대중교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 하지만 한 가지 걸리는 건, 현황조사보고서에 따르면 건물 내부공사가 진행 중이라 공부상 등재된 가구수와 실제 가구수가 불일치한다는 점입니다. 이 부분은 입찰 전에 철저히 확인해야 할 사항입니다.

가격이 말해주는 것

솔직히 말하면, 감정가 7억 6,311만원에서 시작해 10회 유찰 끝에 2,155만원까지 떨어졌다는 건 매우 이례적입니다. 인근 유사 부동산 시세가 3억 원대임을 감안할 때, 무려 98% 할인된 금액이죠. 예상 낙찰가는 2,263만원 전후로 보면 됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 토지의 경우 2021년 12월 7일 가압류, 건물은 2022년 2월 17일 근저당권입니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 직접 확인이 필요합니다. 일괄매각이며, 제시외 건물이 포함되어 있다는 점도 유의해야 합니다. 유치권이나 법정지상권 가능성은 낮아 보이지만, 방심은 금물입니다.

투자 관점에서 보면

내 경험상 이 정도 가격이라면 리모델링을 통해 상당한 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 하지만 건물 내부공사 상태와 임차인 문제를 해결하는 데 시간이 소요될 수 있습니다. 예상 수익률은 10% 이상을 노려볼 수 있지만, 명도에 따른 리스크는 반드시 고려해야 합니다.

내가 입찰한다면

솔직히 말해, 이 물건의 최저입찰가는 매력적이지만, 예상 경쟁률은 낮을 것으로 보입니다. 권장 입찰가는 2,200만원 정도로 설정하고, 취등록세 약 104만원을 포함한 총 투자금은 약 2,300만원으로 잡아야 합니다. 이 물건, 철저한 조사와 준비가 필수입니다.