월세 물건 직접 낙찰받아 굴려봤더니 숫자보다 먼저 봐야 할 게 있더라

입찰장에서는 월세가 제일 만만해 보인다

얼마 전 법원 입찰장에서 30대 초반으로 보이는 분이 다가와서 물었다. “선생님, 월세 나오는 소형 아파트 하나 받으면 매달 70만 원씩 그냥 들어오는 거 아닌가요?” 솔직히 나도 처음엔 비슷하게 생각했다. 매매차익은 기다려야 하지만 월세는 다음 달부터 통장에 찍히니까 마음이 급한 초보 눈에는 훨씬 쉬워 보인다.

그런데 현장에서 10년 넘게 물건을 보다 보니 월세 물건이 쉬운 게 아니라, 위험이 매달 조금씩 드러나는 구조라는 걸 알게 됐다. 낙찰가는 한 번 잘못 쓰면 끝이고, 임차인은 계약서 한 장을 잘못 보면 2년을 끌려간다. 수익률 계산표만 보고 들어가면 생각보다 빨리 지친다.

예를 들어 감정가 1억 6천만 원짜리 빌라가 2회 유찰돼 1억 240만 원까지 내려왔다고 치자. 주변 월세가 보증금 1천만 원에 월 55만 원이면 얼핏 좋아 보인다. 낙찰가 1억 1천만 원에 받으면 연 월세 660만 원, 단순 수익률은 6%처럼 보인다. 근데 취득세, 법무비, 명도비, 수리비, 공실 2개월만 넣어도 숫자는 바로 달라진다.

월세 수익률은 엑셀보다 현관문 앞에서 갈린다

내가 예전에 수도권 외곽 다세대 하나를 낙찰받은 적이 있다. 서류상으로는 괜찮았다. 선순위 임차인 없고, 말소기준권리도 깔끔했고, 주변 월세도 보증금 500만 원에 월 45만 원 정도 형성돼 있었다. 낙찰가는 8,300만 원. 당시 계산으로는 대출 이자 빼고도 월 20만 원 중반은 남는다고 봤다.

현장에 가보니 분위기가 달랐다. 건물 입구 자동문은 고장 난 지 오래였고, 계단 조명은 한 층 건너 하나씩 나가 있었다. 우편함에는 독촉장이 꽂혀 있었고, 1층 상가는 공실이었다. 이런 건 등기부에 안 나온다. 감정평가서 사진에도 예쁘게 안 찍힌다. 그런데 임차인은 이런 걸 매일 본다. 결국 월세를 45만 원이 아니라 38만 원으로 맞춰야 했다.

여기에 도배, 장판, 싱크대 하부 수리, 보일러 점검까지 넣으니 420만 원이 나갔다. 중개수수료도 있고, 첫 임차인이 들어오기까지 한 달 반이 비었다. 처음 엑셀에서 보던 연 수익률 6%는 실제로 3%대 중반까지 내려갔다. 그래도 손해는 아니었지만, “월세라 안정적이다”라는 말이 얼마나 대충 하는 말인지 그때 다시 느꼈다.

• 단순 월세 수익률: 월세 12개월 ÷ 낙찰가
• 현장 수익률: 월세 10개월 ÷ 낙찰가와 취득비, 수리비, 공실비 포함 금액
• 체감 수익률: 이자, 세금, 관리 스트레스까지 빼고 실제 남는 돈

초보일수록 세 번째 숫자를 봐야 한다. 월세 50만 원짜리 물건이라고 50만 원이 내 돈이 아니다. 이자 나가고, 재산세 나가고, 수선비 나가고, 가끔 임차인이 “물이 샌다”고 밤에 연락한다. 그걸 감당하고도 남는 구조인지 봐야 한다.

권리분석에서 월세 물건은 임차인부터 본다

월세 물건에서 내가 제일 먼저 보는 건 등기부보다 전입세대 열람과 임대차 관계다. 물론 등기부가 기본이다. 말소기준권리, 가압류, 근저당, 압류 순서부터 봐야 한다. 그런데 월세형 주거 물건은 실제 점유자가 누구인지 확인하는 순간 난이도가 갈린다.

대항력 있는 임차인이 보증금을 전부 배당받지 못하면 낙찰자가 인수할 수 있다. 이 한 줄 때문에 수천만 원이 왔다 갔다 한다. 보증금 2천만 원에 월세 40만 원이라고 적혀 있는 물건이 있어도, 그 보증금이 배당으로 다 빠지는지 확인해야 한다. 배당요구를 했는지, 전입일이 말소기준권리보다 빠른지, 확정일자는 언제인지 따져야 한다.

실제로 예전에 후배가 지방 오피스텔을 보면서 “월세 세팅돼 있어서 바로 수익 나온다”고 들고 온 적이 있다. 보니까 임차인 전입일이 근저당보다 빨랐다. 보증금 3천만 원 중 배당 예상액은 1,200만 원 정도였다. 나머지 1,800만 원은 낙찰자가 떠안을 가능성이 컸다. 후배는 입찰가에서 그 돈을 빼고 계산하지 않았다. 그 상태로 들어갔으면 월세 몇 년 받아도 본전 회복이 어려웠다.

초보가 특히 조심해야 할 월세 물건

• 전입일이 빠른 임차인이 있는데 배당 여부가 애매한 물건
• 건물 관리비 체납이 많고 관리주체가 불분명한 빌라
• 주변 임대료는 높은데 실제 거래 사례가 거의 없는 원룸
• 수리 흔적은 많은데 누수 원인이 확인되지 않는 집
• 공실률 높은 지역의 도시형생활주택, 오피스텔

특히 오피스텔은 숫자가 예쁘게 나온다. 보증금 1천만 원에 월 60만 원, 낙찰가 1억 초반이면 좋아 보인다. 그런데 관리비가 18만 원이고 주차가 불편하고, 같은 건물에 임대 매물이 12개씩 쌓여 있으면 얘기가 달라진다. 임차인은 냉정하다. 같은 돈이면 더 깨끗하고 더 편한 방으로 간다.

월세는 시세조사를 두 번 해야 한다

경매 물건을 볼 때 매매 시세만 조사하는 사람이 많다. 월세 물건은 임대 시세를 따로 봐야 한다. 그것도 호가 말고 실제로 나가는 가격을 봐야 한다. 부동산 앱에 월 65만 원으로 올라와 있다고 그 가격에 계약된다는 뜻은 아니다. 3주째 그대로 떠 있으면 그건 시세가 아니라 희망 가격일 수 있다.

나는 보통 같은 단지나 같은 블록 안에서 최소 3곳 이상 중개업소에 전화를 한다. “이 집 낙찰받으려고 하는데 월세 얼마 받을 수 있냐”고 바로 묻지 않는다. 그냥 임차인인 척 물어볼 때도 있고, 집주인인 척 공실 기간을 물을 때도 있다. 말투에서 답이 나온다. “그 가격이면 금방 나가요”와 “일단 내놔보시죠”는 완전히 다른 말이다.

현장에서는 낮과 밤을 다르게 봐야 한다. 낮에는 조용한데 밤에 골목이 어둡고 주차가 엉키는 곳이 있다. 대학가 원룸은 방학 때 공실이 길어질 수 있고, 산업단지 주변은 공장 경기 따라 임차 수요가 흔들린다. 지하철역 도보 7분이라고 적힌 물건도 실제로 걸어보면 언덕길 12분인 경우가 있다. 이런 차이가 월세 5만 원, 공실 2개월로 돌아온다.

경락잔금대출 믿고 월세 계산하면 흔들린다

월세 투자에서 대출은 수익률을 키우기도 하지만, 반대로 버티는 힘을 약하게 만들기도 한다. 예전에는 금리가 낮아서 낙찰가의 70% 가까이 대출받고 월세로 이자를 덮는 그림이 꽤 나왔다. 지금은 물건, 지역, 개인 신용, 임대사업자 여부에 따라 조건이 많이 갈린다. 같은 1억짜리 물건이라도 은행마다 한도와 금리가 다르다.

낙찰 전에 대출 상담을 최소 두 군데는 받아야 한다. “대략 됩니다”라는 말만 믿으면 잔금일 앞두고 피가 마른다. 감정가 기준인지 낙찰가 기준인지, 방공제는 어떻게 잡는지, 선순위 임차인이 있으면 한도가 줄어드는지 확인해야 한다. 월세가 들어오기 전까지 이자를 낼 현금도 따로 있어야 한다.

내 기준으로는 월세 물건을 볼 때 최소 6개월치 이자와 관리비 정도는 현금으로 남겨둔다. 수리비도 별도다. 낙찰받고 바로 임차인이 들어오면 좋지만, 시장은 내 일정에 맞춰주지 않는다. 보일러가 터지는 날은 이상하게 잔금 치른 다음 주에 온다. 그런 변수까지 버티는 사람이 월세 투자를 오래 한다.

내가 월세 물건 입찰 전에 적는 숫자

• 낙찰 예상가와 취득세, 법무비, 명도비
• 최소 수리비와 최대 수리비
• 보수적인 월세, 공격적인 월세
• 공실 2개월, 4개월일 때 현금흐름
• 대출금리 1%포인트 상승 시 남는 돈
• 임차인 보증금 반환 시 필요한 현금

이렇게 적어보면 입찰가가 자연스럽게 낮아진다. 남들이 1억 2천만 원을 쓸 때 나는 1억 1천만 원에서 멈추는 일이 생긴다. 낙찰을 못 받으면 아쉽다. 그래도 아쉬운 게 손실보다 낫다. 법원 경매에서 제일 위험한 순간은 좋은 물건을 놓쳤을 때가 아니라, 놓치기 싫어서 숫자를 억지로 올릴 때다.

월세는 매달 받는 돈이 아니라 매달 확인받는 투자다

월세 투자는 분명 매력이 있다. 매달 현금흐름이 생기고, 잘 고른 물건은 시간이 지나면서 매매가도 따라올 수 있다. 특히 실거주 수요가 꾸준한 지역의 소형 아파트나 역세권 빌라는 아직도 볼 만한 물건이 있다. 다만 경매라는 방식이 가격을 싸게 사는 기회인 동시에, 남들이 피한 문제를 떠안는 통로가 될 수 있다는 점을 잊으면 안 된다.

나는 초보에게 첫 월세 물건으로 너무 높은 수익률을 찾지 말라고 말한다. 연 10%짜리 물건은 대개 이유가 있다. 위치가 약하거나, 점유가 복잡하거나, 건물이 낡았거나, 임대 수요가 얇다. 처음에는 수익률이 조금 낮아도 권리가 깨끗하고, 임차 수요가 확인되고, 수리 범위가 눈에 보이는 물건이 낫다. 첫 투자는 돈을 크게 버는 것보다 시장에서 퇴장하지 않는 게 더 중요하다.

월세는 통장에 찍히는 숫자만 보면 편해 보인다. 그런데 그 숫자 뒤에는 사람, 집 상태, 지역 수요, 대출, 세금이 같이 움직인다. 그걸 하나씩 확인하고도 남는 돈이 있으면 그때 입찰장에 들어가도 늦지 않다. 나는 아직도 입찰표 쓰기 전에는 월세 12개월을 그대로 믿지 않는다. 비는 달, 고치는 달, 마음고생하는 달까지 넣어야 진짜 내 수익에 가까워진다.