신정동 상가 경매, 5회 유찰 7380만

한줄 요약

5회나 유찰된 상가, 최저가의 매력은 있지만 그만큼 주의가 필요한 물건입니다.

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경매물건 주소 보기 울산광역시 남구 봉월로 117, 지1층104호 (신정동,수아지오시티)

울산 남구 신정동에 위치한 수아지오시티의 지하 1층 상가입니다. 주변은 상권이 어느 정도 형성된 지역으로, 유동인구가 있지만 지하라는 위치가 주는 한계가 있습니다. 면적이 0.0㎡로 표기된 것은 오류일 가능성이 높아, 추가적인 확인이 필요합니다.

가격이 말해주는 것

처음 감정가는 4억 3,900만원이었지만, 현재 최저입찰가는 7,378만원으로 감정가의 16% 수준입니다. 인근 상가의 시세와 비교해보면 상당히 저렴한 편으로, 감정가 대비 84%나 할인된 가격입니다. 예상 낙찰가는 주변 실거래가와 비교해볼 때 7,747만원 전후가 적당할 것으로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2022년 8월 18일 설정된 근저당권입니다. 특이사항이 없다고는 하지만, 임차인 현황에 대한 확실한 확인이 필요합니다. 등기부 및 현황조사서를 통해 임차인의 대항력을 살펴봐야 합니다. 유치권이나 법정지상권의 가능성은 낮아 보이나, 이 역시 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 5회 유찰된 물건은 그만큼의 리스크가 존재합니다. 인근 상권의 발전 가능성과 현 상태의 투자 가치 사이에서 균형 잡힌 판단이 필요합니다. 예상 수익률은 임대 시 월세 수익을 고려했을 때 연 5% 정도가 가능할 것 같습니다. 그러나, 지하에 위치한 점은 임대 수익을 제한할 수 있는 요소입니다.

내가 입찰한다면

경쟁률은 낮을 것으로 예상되나, 그렇다고 방심할 수는 없습니다. 권장 입찰가는 예상 낙찰가인 7,747만원보다 약간 낮게 시작하는 것이 좋습니다. 취등록세는 약 356만원이 예상되며, 총 투자금을 잘 계산해보아야 합니다. 최종적으로, 명도 과정에서의 난이도를 확인하고, 구체적인 권리 관계를 다시 한번 점검하는 것이 중요합니다.