울주 웅촌면 토지 경매, 2.4억

한줄 요약

감정가 대비 66% 할인된 가격이지만, 권리관계와 지목 문제를 주의해야 합니다.

물건 들여다보기

경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/3080

경매물건 주소 보기 울산광역시 울주군 웅촌면 곡천리 556-1

울산광역시 울주군 웅촌면 곡천리 556-1에 위치한 1400.0㎡(423.5평)의 토지입니다. 주변은 농경지와 주거지가 혼재된 지역으로, 일부는 경사지, 일부는 도로로 사용되고 있습니다. 울산 시내와는 약간 떨어져 있지만, 차량 접근성이 나쁘지 않은 편입니다.

가격이 말해주는 것

감정가 7억 1,446만원에서 3회 유찰되어 최저입찰가가 2억 4,506만원으로 내려왔습니다. 이는 감정가의 34% 수준으로, 상당히 저렴합니다. 인근 시세와 비교해도 매력적인 가격대입니다. 예상 낙찰가는 2억 5,731만원 전후로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2022년 8월 12일 설정된 근저당권입니다. 이외에 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서 확인이 필요합니다. 그리고 경계가 불분명한 부분이 있어, 정확한 측량이 필요합니다. 제시외 건물들이나 일부 점유 상태 등이 복잡한 상황이라, 유치권이나 법정지상권의 가능성도 배제할 수 없습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이렇게 큰 폭으로 할인된 가격은 투자 매력도가 높습니다. 하지만 경작지와 임야가 혼재되어 있어, 개발 가능성이나 활용도에 대한 고민이 필요합니다. 예상 수익률은 지목을 변경하거나 개발 시 큰 차이가 날 수 있습니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 낮지 않을 것으로 예상됩니다. 권장 입찰가는 2억 5천만원 전후로 잡되, 취등록세 약 1,183만원을 포함한 총 투자금을 고려해야 합니다. 경계 문제와 점유 관계 해결이 필수적이니, 이를 염두에 두고 입찰 전략을 세우는 것이 중요합니다.