울주 척과리 토지 경매, 4회 유찰 5,972만

한줄 요약

4회 유찰된 울주 척과리 토지 경매, 최저입찰가 5,972만원으로 감정가 대비 76% 할인.

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경매물건 주소 보기 울산광역시 울주군 범서읍 척과리 220

울산광역시 울주군 범서읍 척과리 220에 위치한 이 토지는 면적이 2380.0㎡(약 719.9평)로 꽤 넓습니다. 주변은 전원주택지로 개발 가능성이 있지만, 교통이 조금 불편할 수 있습니다. 주변 환경은 조용하고 자연친화적입니다.

가격이 말해주는 것

감정가 2억 4,876만원에서 4회 유찰된 후, 현재 최저입찰가는 5,972만원으로 감정가의 24% 수준입니다. 인근 유사 토지의 거래 시세와 비교하면 대략 70% 이상 저렴하게 나왔습니다. 예상 낙찰가는 6,271만원 전후로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2018년 11월 30일 설정된 근저당권입니다. 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출시 매수신청보증금이 몰수될 수 있습니다. 제시외 수목과 마을상수도 취수원시설이 포함되어 있으며, 미확인 분묘가 있을 수 있어 분묘기지권 성립 가능성이 있습니다. 임차인 관련 등기부 및 현황조사서 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 4회 유찰된 이유를 잘 살펴봐야 합니다. 농지취득자격증명과 미확인 분묘 등의 리스크가 있지만, 저렴한 가격이 매력적입니다. 주변 개발 가능성이나 전원주택 수요를 고려하면, 장기적으로는 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 낮을 수 있지만, 시세 차익을 노린다면 기회가 될 수 있습니다.

내가 입찰한다면

경쟁률은 낮을 것으로 예상되지만, 입찰자들은 주의 깊게 살펴볼 것입니다. 권장 입찰가는 6,000만원 이하로 설정하고, 취등록세 약 288만원을 포함해 총 투자금은 약 6,300만원으로 예상됩니다. 농지취득자격증명과 분묘 리스크를 충분히 감안한 후 입찰 여부를 결정해야 합니다.