양산 물금읍 상가 경매, 5회 유찰 1.6억

한줄 요약

5회 유찰된 상가로, 감정가 대비 84% 할인된 가격이지만, 경계 문제와 임차인 현황이 걸림돌.

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경매물건 주소 보기 경상남도 양산시 물금읍 증산역로 177, 1층1-012호 (라피에스타양산)

이 물건은 경상남도 양산시 물금읍 증산역로에 위치한 상가로, '라피에스타양산' 내의 상가입니다. 면적 정보가 명확하지 않지만, 위치상으로는 증산역과 가까워 교통은 편리한 편이에요. 하지만 인접 건물과의 경계벽체가 제거되어 있다는 점은 조금 신경 쓰이는 부분입니다. 주변은 상업지구로, 유동 인구가 많은 편이지만, 경계가 명확하지 않아 추후 분쟁 소지가 있을 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 9억 6,600만원인데, 현재 최저입찰가는 1억 6,235만원까지 떨어졌습니다. 솔직히 말하면, 5회 유찰된 덕에 감정가의 16% 수준으로 대폭 할인된 상태인데요, 인근 시세 대비로도 상당히 저렴합니다. 예상 낙찰가는 약 1억 7,047만원으로, 최저입찰가보다 조금 높게 잡으면 될 듯합니다.

권리분석, 여기가 핵심

근저당권이 말소기준권리로 설정되어 2023년 6월 29일에 잡혀 있습니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 추가 확인이 필요합니다. 유치권이나 법정지상권 문제는 현재로선 크지 않지만, 인접 상가와의 경계 문제가 있으니 이를 염두에 두시길 바랍니다.

투자 관점에서 보면

예상 수익률이 높아 보이지만, 솔직히 말하면 경계 문제로 인한 법적 분쟁 가능성을 무시할 수 없습니다. 매각이력 상 5회 유찰이라는 점은 투자자들이 이를 주목하고 있지 않다는 신호일 수 있죠. 그렇지만 위치가 좋고, 가격이 매력적이라 관심을 가질 만한 물건입니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 낮을 것으로 보입니다. 입찰에 참여할 경우, 최저입찰가보다 약간 높은 1억 7천만원대에서 시작하는 게 좋을 것 같습니다. 취등록세 약 784만원을 포함해 총 투자금을 약 1억 7,831만원으로 예상합니다. 다만 경계 문제는 변호사와 상담 후 결정하시길 추천합니다.