울주 두산리 토지 경매, 4회 유찰 4천만

한줄 요약

이 물건, 솔직히 말하면 4회 유찰된 이유가 존재하지만, 감정가 대비 큰 할인율이 매력적입니다.

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경매물건 주소 보기 울산광역시 울주군 범서읍 두산리 729

울산광역시 울주군 범서읍 두산리에 위치한 이 토지는 436.0㎡로, 대략 131.9평 정도의 넓은 면적을 자랑합니다. 주변은 전원주택과 농지가 혼재된 지역으로, 향후 개발 잠재력이 있는 곳입니다. 도심까지의 접근성은 떨어지지만, 조용하고 한적한 생활을 원하는 분들에겐 매력적일 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 1억 6,976만원인데, 최저입찰가는 무려 4,076만원으로 76%나 할인된 가격입니다. 인근 지역의 실거래가와 비교하면 굉장히 저렴하게 나온 가격입니다. 예상 낙찰가는 4,280만원 전후로 보고 있습니다. 이 정도 가격이면 솔직히 매력적인 수준입니다.

권리분석, 여기가 핵심

2023년 10월 4일 설정된 근저당권이 말소기준권리입니다. 주의할 점은 제시외 건물이 경매 대상에서 제외되기 때문에, 토지 소유권 행사에 제한이 있을 수 있습니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 추가로 확인해야 하며, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 추정되지만, 꼼꼼히 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 4회 유찰된 이유는 뭔가 문제가 있을 가능성이 큽니다. 다만, 이렇게 할인된 가격이라면 리스크를 감수하고도 매력적인 투자처가 될 수 있습니다. 향후 개발 계획이 있다면 수익률 상승 가능성도 있습니다. 그러나, 현재로서는 큰 호재는 없다는 점이 아쉽습니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 다소 낮을 것으로 보입니다. 그동안의 유찰 이력 때문에 입찰자가 많지 않을 수 있습니다. 권장 입찰가는 4,500만원 정도로 잡고, 취등록세 약 196만원을 포함한 총 투자금을 고려하면 4,700만원 정도 준비해야 합니다. 리스크를 감수할 의향이 있다면, 이번 기회를 잡아보는 것도 나쁘지 않을 것 같습니다.