양산 물금읍 상가 경매, 5회 유찰 2.7억

한줄 요약

5회 유찰로 감정가의 16% 수준인 2.7억까지 떨어진 상가, 그러나 공실 상태가 장기화될 가능성 존재.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 경상남도 양산시 물금읍 증산역로 177, 1층1-130호 (라피에스타양산)

울산지방법원에서 진행하는 경매 물건으로, 경상남도 양산시 물금읍 증산역로에 위치한 상가입니다. 주소는 라피에스타양산으로, 주로 상업용 건물들이 밀집해 있는 지역입니다. 교통은 증산역과 인접하여 대중교통 접근성이 좋습니다. 건물 내부는 복층구조로 되어 있지만 현재 공실 상태입니다. 주변 환경을 고려했을 때 상업적 활용도가 높은 위치이지만 공실이라는 점이 투자자들에게 부담으로 작용할 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

초기 감정가는 16억 1,000만원으로 상당히 높았으나, 5회 유찰을 거치면서 최저 입찰가는 2억 7,059만원까지 떨어졌습니다. 이는 감정가 대비 84% 할인된 가격입니다. 인근 상가 시세와 비교해도 상당히 저렴한 편입니다. 하지만 유찰이 반복된 점을 보면 시장에서의 매력도는 낮은 것으로 보입니다. 예상 낙찰가는 약 2억 8,412만원 전후로 볼 수 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2023년 9월 26일에 설정된 근저당권입니다. 이 근저당권보다 후순위의 권리는 모두 소멸되므로 큰 걱정은 없습니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서 확인이 필요하지만, 현재 공실 상태로 보여 명도 난이도는 낮을 것으로 예상됩니다. 유치권이나 법정지상권 가능성은 낮지만, 복층구조로 인해 구조 변경이 있는지 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 5회 유찰로 인한 가격 매력도는 높습니다. 하지만 공실 상태가 장기화될 수 있다는 점과 상권이 활성화되어 있지 않다면 수익률이 낮을 수 있습니다. 주변 상권이 발전하고 있다면 장기적으로 가치 상승을 기대할 수 있지만, 현재로서는 확실하지 않습니다. 월세 전환 시 예상 수익률은 연 5% 정도로 보이지만 상가 임대 수요가 관건입니다.

내가 입찰한다면

경쟁률은 예상 외로 낮을 수 있지만, 관심 있는 투자자들이 많다면 경쟁이 치열해질 수 있습니다. 권장 입찰가는 2억 8천만원 이하로 설정하고, 취등록세는 약 1,306만원으로 계산됩니다. 솔직히, 공실 상태와 인근 상권의 활성화 여부가 가장 걱정되는 부분이니, 충분한 시장 조사를 통해 상황을 파악한 후 입찰 여부를 결정해야 할 것 같습니다.