건물매매 직접 뛰어보니, 싸게 산 줄 알았던 건물이 돈 먹는 이유

얼마 전 후배 투자자랑 역세권 꼬마빌딩을 보러 갔는데, 첫마디가 이거였습니다. 형, 평당가가 주변보다 15% 싼데 바로 잡아도 되죠? 현장에서 오래 굴러본 사람은 이런 말 들으면 먼저 웃음이 안 나옵니다. 싼 건물은 이유가 있고, 그 이유가 등기부에 있는지, 임차인에게 있는지, 건물 몸통에 있는지부터 봐야 합니다.

건물매매는 아파트 매수보다 훨씬 복잡합니다. 아파트는 비교 사례가 많고, 관리 상태도 어느 정도 표준화돼 있습니다. 그런데 건물은 층별 용도, 임대차 조건, 불법 증축, 누수, 대출 구조, 세금, 공실 리스크가 한 번에 엮입니다. 매매가 20억짜리 건물에서 3천만 원 싸게 샀다고 좋아했는데, 준공도면과 실제 구조가 다르고 옥상 방수까지 터지면 그 3천만 원은 며칠 만에 사라집니다.

현장에서 제일 먼저 보는 건 가격이 아닙니다

초보자는 매매가부터 봅니다. 저는 임대료부터 봅니다. 건물은 결국 현금흐름이 버텨줘야 합니다. 예를 들어 매매가 18억 원, 보증금 2억 원, 월세 650만 원짜리 근린생활시설이 있다고 치겠습니다. 겉으로 보면 연 임대료가 7,800만 원이니 괜찮아 보입니다. 그런데 대출 11억 원을 연 5%로 받으면 이자만 연 5,500만 원입니다. 여기에 재산세, 수선비, 공실 예비비, 관리비 미수, 중개수수료까지 넣으면 손에 남는 돈이 확 줄어듭니다.

제가 보는 방식은 단순합니다. 현재 임대료가 실제로 들어오는 돈인지, 임차인이 오래 버틸 업종인지, 주변 공실이 얼마나 되는지 확인합니다. 임대차계약서만 믿으면 안 됩니다. 통장 입금 내역, 사업자 상태, 간판 상태, 영업 시간까지 봅니다. 밤 8시에 가서 불 꺼진 상가가 낮에만 멀쩡해 보이는 경우도 많습니다.

• 월세가 주변 시세보다 높게 잡혀 있으면 낙찰이나 매수 뒤 재계약 때 꺾일 수 있습니다.
• 보증금이 큰 임차인은 명도나 협상 때 변수가 큽니다.
• 공실 1개가 전체 수익률을 흔드는 소형 건물은 특히 보수적으로 계산해야 합니다.

등기부보다 무서운 건 현황입니다

권리분석을 오래 했지만, 등기부만 깨끗하다고 마음 놓은 적은 없습니다. 건물매매에서 진짜 피곤한 문제는 현황에서 나옵니다. 주차장으로 허가받은 공간을 창고로 쓰고 있거나, 옥탑에 임의로 방을 만든 경우가 있습니다. 지하를 근생으로 쓰는데 실제로는 숙소처럼 운영하는 물건도 봤습니다. 이런 건 매수 전에는 수익처럼 보이지만, 민원이나 단속이 들어오면 비용으로 바뀝니다.

건축물대장과 현장을 맞춰보는 습관이 필요합니다. 층별 용도, 위반건축물 표시, 승강기 유무, 주차 대수, 사용승인일을 봅니다. 30년 넘은 건물은 배관과 전기 용량도 봐야 합니다. 특히 음식점 임차인이 있는 건물은 덕트, 방수, 정화조, 민원 이력을 확인해야 합니다. 임대료가 높아도 냄새 민원이 반복되면 다음 임차인을 구하기 어렵습니다.

제가 현장 갈 때 꼭 체크하는 것

• 외벽 균열이 단순 미장 문제인지 구조 문제인지
• 옥상 방수층이 들떠 있거나 배수구가 막혀 있는지
• 계단실, 지하, 화장실에서 습기 냄새가 나는지
• 전기 계량기가 층별로 분리되어 있는지
• 주차장이 실제로 사용 가능한 폭과 동선을 갖췄는지

한 번은 시세보다 1억 가까이 싸게 나온 4층 건물을 본 적이 있습니다. 등기부도 깨끗했고 임대차도 나쁘지 않았습니다. 그런데 지하 벽면에 물 자국이 일정 높이로 남아 있었습니다. 주변 상인에게 물어보니 비 많이 오면 지하가 몇 번 잠겼다고 하더군요. 매도인은 단순 습기라고 했지만, 그건 단순 습기가 아니었습니다. 이런 건 서류보다 동네 사람이 빠릅니다.

건물매매 계약서에서 돈이 새는 지점

계약서 쓸 때 초보자가 놓치는 부분이 많습니다. 매매대금과 잔금일만 보고 사인하면 나중에 서로 얼굴 붉힙니다. 임대차 승계 기준일, 보증금 인수 금액, 미납 관리비, 부가세 처리, 시설물 하자, 잔금 전 공실 발생 시 책임을 문장으로 박아야 합니다. 말로 들은 약속은 잔금 치르고 나면 힘이 약합니다.

특히 상가나 업무용 건물은 부가세 이슈가 생길 수 있습니다. 토지와 건물 가액을 어떻게 나누는지, 포괄양수도 요건이 맞는지에 따라 현금 흐름이 달라집니다. 세금은 건물 용도, 매도자 성격, 매수자 사업자 등록 여부에 따라 달라질 수 있으니 계약 전 세무사에게 숫자를 던져봐야 합니다. 세금 상담료 아끼려다 잔금 날 계좌가 꼬이는 사람을 여러 번 봤습니다.

• 임대차 보증금은 잔금에서 정확히 공제되는지 확인합니다.
• 잔금 전 발생한 미납 공과금과 관리비 부담 주체를 적어둡니다.
• 위반건축물이나 하자 발견 시 해제 또는 보수 조건을 넣을지 검토합니다.
• 매도인이 제시한 임대료 자료와 실제 입금 내역이 맞는지 대조합니다.

대출은 많이 나오는 것보다 버틸 수 있는지가 먼저입니다

건물매매 상담을 하다 보면 대출 몇 퍼센트 나오냐는 질문을 가장 많이 받습니다. 그런데 저는 거꾸로 묻습니다. 금리가 1%포인트 올라가도 버틸 수 있냐고요. 건물은 아파트처럼 바로 팔리는 자산이 아닙니다. 시장이 식으면 매수 문의 자체가 줄고, 임차인까지 빠지면 보유 기간이 길어집니다.

예를 들어 월세 700만 원 건물에서 이자와 비용을 빼고 180만 원 남는 구조라면, 공실 하나만 생겨도 바로 적자입니다. 이때 건물주는 선택지가 줄어듭니다. 월세를 낮춰 새 임차인을 받거나, 직접 수리비를 들여 상품성을 올리거나, 손해를 감수하고 매도해야 합니다. 그래서 저는 처음부터 공실 2개월, 긴급수선비 1천만 원, 금리 상승분을 넣고 계산합니다. 계산이 빡빡하면 좋은 물건이 아니라 내 체력에 안 맞는 물건입니다.

싸게 사는 것보다 오래 버티는 구조가 낫습니다

건물매매에서 고수처럼 보이는 사람은 싸게 산 사람 같지만, 현장에서는 오래 버틴 사람이 이깁니다. 매수 전에는 다들 수익률을 말합니다. 매수 후에는 누수, 민원, 공실, 세금, 대출 만기와 싸웁니다. 이걸 견디려면 처음부터 보수적으로 들어가야 합니다.

제가 초보라면 이런 순서로 봅니다. 첫째, 내가 잘 아는 동네에서 시작합니다. 둘째, 임차인 구성이 단순한 건물을 고릅니다. 셋째, 위반건축물과 지하 누수 있는 물건은 가격이 아무리 좋아도 한 발 물러서 봅니다. 넷째, 수익률 계산에 내 인건비와 스트레스 비용까지 넣습니다. 숫자에는 안 보이지만 실제로는 그 비용이 꽤 큽니다.

건물은 잘 사면 든든한 자산이 됩니다. 하지만 대충 사면 매달 돈과 시간을 먹는 숙제가 됩니다. 저는 아직도 현장에 가면 싸다는 말보다 왜 싸지라는 말을 먼저 합니다. 건물매매는 그 질문을 끝까지 붙들고 가는 사람이 덜 다칩니다.