강남빌딩매매 현장 몇 번 따라가봤더니, 초보가 놓치는 돈의 냄새가 따로 있었습니다
강남 빌딩은 비싸서 위험한 게 아니라, 대충 봐도 좋아 보여서 위험합니다
얼마 전 지인 부탁으로 강남 쪽 꼬마빌딩 매매 검토를 같이 봐준 적이 있습니다. 매물표만 보면 나쁘지 않았습니다. 대지 60평대, 역에서 도보 7분, 보증금과 월세도 그럴듯했고 중개사는 “이 위치는 다시 안 나온다”고 했습니다. 그런데 제가 현장에 가서 제일 먼저 본 건 외관이 아니라 옆 건물, 뒷골목 차량 흐름, 1층 임차인의 장사 상태였습니다.
강남빌딩매매를 처음 보는 분들은 대부분 가격부터 묻습니다. 평당 얼마냐, 수익률 몇 퍼센트냐, 대출 얼마나 나오냐. 물론 다 중요합니다. 근데 현장에서 오래 굴러보면 순서가 조금 달라집니다. 먼저 이 건물이 왜 팔리는지, 임대료가 계속 유지될지, 내가 잔금 치른 뒤 예상 못 한 돈이 얼마나 들어갈지를 봅니다.
강남은 이름값이 있습니다. 그 이름값 때문에 숫자가 예쁘게 포장되기도 합니다. 월세 2,000만 원이라고 적혀 있어도 실제로는 렌트프리 3개월이 끼어 있을 수 있고, 관리비 명목으로 빠지는 비용이 큽니다. 공실이 없다고 해도 계약 만기가 6개월 뒤에 몰려 있으면 그건 안정적인 물건이 아닙니다. 저는 이런 매물을 보면 수익률 계산기를 닫고 임대차계약서부터 다시 봅니다.
매물표 수익률만 믿고 들어가면 잔금 때 손이 떨립니다
예를 들어 매매가 80억 원짜리 강남 빌딩이 있다고 해보겠습니다. 보증금 5억 원, 월세 2,800만 원이면 단순 계산으로 연 임대료가 3억 3,600만 원입니다. 겉으로는 연 4%대처럼 보일 수 있습니다. 그런데 취득세, 중개보수, 법무비, 대출이자, 건물 수선비, 공실 리스크를 빼면 체감 수익률은 확 내려갑니다.
제가 실제로 검토했던 한 건물은 엘리베이터가 오래돼서 교체 견적만 8,000만 원 가까이 나왔습니다. 옥상 방수도 손봐야 했고, 지하층 누수 흔적도 있었습니다. 매도인은 “큰 문제 아니다”라고 했지만, 낙찰이나 매수 후에는 그 말이 아무 의미가 없습니다. 돈은 새 주인이 냅니다.
강남빌딩매매에서 초보가 자주 놓치는 비용은 대충 이렇습니다.
- 취득세와 농어촌특별세, 지방교육세 등 취득 부대비용
- 상가 임차인 명도나 재계약 과정에서 드는 협의 비용
- 노후 설비 교체비, 방수, 소방, 전기 증설 비용
- 대출 실행 수수료와 금리 변동에 따른 이자 부담
- 임대료 부가세, 종합소득세 또는 법인세 구조
특히 대출이 들어가는 물건은 금리 0.5% 차이도 큽니다. 40억 원을 빌렸는데 금리가 0.5%포인트만 올라가도 1년에 이자 2,000만 원이 더 나갑니다. 월세가 잘 들어와도 그 돈이 통장에 남는지, 은행으로 바로 흘러가는지 봐야 합니다.
현장에서는 건물보다 임차인을 먼저 봅니다
저는 강남 빌딩을 볼 때 1층 임차인을 오래 봅니다. 카페인지, 병원인지, 프랜차이즈인지, 개인 업장인지에 따라 건물의 체력이 달라집니다. 1층이 비어 있거나 업종이 자주 바뀐 흔적이 있으면 입지가 애매할 가능성이 큽니다. 강남이라고 모든 골목이 같은 강남은 아닙니다.
대로변에서 30미터만 들어가도 유동 인구가 확 꺾이는 곳이 있습니다. 점심에는 사람이 많은데 저녁에는 죽는 골목도 있고, 평일은 괜찮은데 주말 매출이 약한 상권도 있습니다. 사무실 수요가 강한 곳인지, 병원이나 학원 수요가 받쳐주는 곳인지, 배달 상권인지도 다릅니다.
임차인 계약서에서는 월세 금액보다 더 봐야 할 게 있습니다. 계약 기간, 갱신 요구 가능성, 권리금 분쟁 여지, 관리비 부담 주체, 원상복구 조항입니다. 특히 건물을 매수한 뒤 직접 리모델링하거나 용도 변경을 생각한다면 임차인과의 관계가 수익보다 먼저 문제가 됩니다.
경매 물건이면 더 조심해야 합니다. 등기부에 근저당만 보고 “깨끗하네”라고 판단하면 안 됩니다. 대항력 있는 임차인, 확정일자, 배당요구 여부, 선순위 임차보증금, 유치권 주장 가능성까지 확인해야 합니다. 강남 빌딩은 금액이 커서 권리분석 한 줄 실수가 바로 수억 원짜리 손실로 번집니다.
싸게 산 것 같은데 비싸게 물리는 경우
제가 가장 경계하는 말이 “시세보다 싸다”입니다. 강남에서 정말 좋은 빌딩이 이유 없이 싸게 나오는 경우는 많지 않습니다. 싸면 싼 이유가 있습니다. 도로 접면이 약하거나, 건축물대장상 위반건축물이 있거나, 임차 구성이 불안하거나, 향후 리모델링이 까다로운 구조일 수 있습니다.
한 번은 지인이 경매로 나온 강남권 건물을 보고 감정가 대비 20% 낮게 받을 수 있겠다며 들떠 있었습니다. 그런데 현장 가보니 주차 동선이 형편없고, 지하층은 사실상 임대가 어려웠습니다. 감정평가서에는 임대 가능 면적으로 잡혔지만 실제 시장에서는 할인 요인이었습니다. 숫자상 싸게 낙찰받아도, 나중에 매각할 때 같은 이유로 또 싸게 팔아야 합니다.
강남빌딩매매에서 가격을 볼 때 저는 세 가지를 따로 계산합니다. 첫째, 현재 임대수익 기준 가격. 둘째, 리모델링 후 임대수익 기준 가격. 셋째, 최악의 경우 공실과 금리 부담을 버틸 수 있는 가격입니다. 이 셋 중 가장 보수적인 숫자에 가까워야 들어갈 만합니다.
초보라면 강남보다 먼저 자기 자금표를 봐야 합니다
강남 빌딩은 자산가들만의 시장처럼 보이지만, 실제로는 공동투자나 법인 구조로 접근하는 사람도 많습니다. 문제는 구조를 복잡하게 만들수록 분쟁도 같이 늘어난다는 겁니다. 누가 대표로 대출을 받을지, 추가 비용이 생기면 누가 얼마를 낼지, 매각 시점은 어떻게 정할지 문서로 남기지 않으면 나중에 사이가 틀어집니다.
저는 초보에게 강남빌딩매매를 말릴 때도 많습니다. 돈이 없어서가 아니라 버틸 계획이 없어서입니다. 잔금은 어떻게 치를지, 6개월 공실이면 이자를 어떻게 낼지, 임차인이 나가면 어떤 업종을 받을지, 건물관리 업체를 쓸지 직접 관리할지까지 계산해야 합니다.
처음부터 대형 빌딩만 보지 말고, 실거래 사례와 임대 사례를 최소 20개 이상 모아보는 게 좋습니다. 같은 강남이라도 역삼, 논현, 삼성, 청담, 신사, 대치의 성격이 다릅니다. 대로변인지 이면도로인지, 코너인지 중간 필지인지, 엘리베이터 유무와 주차 대수에 따라 매수층도 달라집니다.
솔직히 강남 빌딩은 좋은 자산입니다. 다만 좋은 자산을 비싸게 사면 오래 고생합니다. 현장에서 오래 본 사람일수록 “좋다”는 말보다 “이 가격에도 버틸 수 있나”를 먼저 묻습니다. 저도 아직 매물 앞에서는 겁을 냅니다. 그 겁이 있어야 등기부 한 줄, 임대차계약서 한 장, 지하층 물자국 하나를 그냥 넘기지 않게 됩니다.
