재개발재건축 물건 직접 따라가 봤더니, 돈 되는 집보다 먼저 보인 함정들

입찰장보다 조합 사무실에서 더 많이 배웠습니다

얼마 전 지인이 재개발 구역 안 빌라 하나를 들고 와서 물었습니다. 감정가보다 싸게 나왔고, 주변 신축 아파트 시세를 보니 안전마진이 꽤 있어 보인다는 얘기였습니다. 서류만 대충 보면 맞는 말이었습니다. 그런데 제가 제일 먼저 본 건 감정가도 아니고 예상 일반분양가도 아니었습니다. 조합원 지위가 승계되는 물건인지, 현금청산 가능성은 없는지, 추가분담금이 어느 정도까지 튈 수 있는지부터 봤습니다.

재개발재건축 물건은 일반 경매 물건하고 결이 다릅니다. 낡은 집을 싸게 사서 새 아파트를 받는 단순한 그림으로 보면 위험합니다. 현장에서는 ‘입주권 나온다더라’는 말 한 줄 때문에 수천만 원을 더 쓰는 경우가 많습니다. 근데 그 말이 등기부에 적혀 있는 것도 아니고, 매각물건명세서에 친절하게 보장돼 있는 것도 아닙니다. 결국 권리분석을 더 깊게 해야 합니다.

재개발재건축에서 초보가 먼저 착각하는 부분

초보 투자자가 가장 많이 보는 숫자는 현재 감정가와 주변 신축 시세입니다. 예를 들어 경매로 나온 다세대주택 감정가가 3억 2천만 원이고, 같은 구역 주변 신축 아파트가 8억에 거래된다고 치면 머릿속에서 바로 계산이 시작됩니다. ‘낙찰 3억, 추가분담금 2억이면 5억에 새 아파트 받는 거 아닌가?’ 이런 식입니다.

문제는 그 사이에 빠진 항목이 너무 많다는 겁니다. 조합원 분양 자격, 종전자산 평가액, 권리가액, 비례율, 이주비 승계 여부, 세입자 명도비, 체납 관리비, 취득세, 보유기간, 사업 지연 리스크까지 전부 돈입니다. 특히 사업이 2년 밀리면 단순히 시간이 밀리는 게 아닙니다. 대출 이자, 기회비용, 세금 계획이 같이 흔들립니다.

• 감정가가 낮다고 좋은 물건은 아닙니다.
• 조합원 입주권이 항상 따라오는 것도 아닙니다.
• 추가분담금은 처음 들은 금액보다 커질 수 있습니다.
• 사업 단계가 빠를수록 수익은 커 보이고 변수도 커집니다.

제가 예전에 본 물건 중에는 입찰 전 분위기가 꽤 뜨거웠던 재개발 구역 다가구가 있었습니다. 겉으로는 위치도 좋고 도로 접근도 괜찮았습니다. 그런데 조합에 확인해 보니 권리산정기준일 이후 쪼개진 지분 문제가 있었고, 조합원 분양 자격이 애매했습니다. 그 물건은 낙찰가만 보면 싸 보였지만, 잘못 들어가면 새 아파트가 아니라 현금청산으로 끝날 수 있는 구조였습니다.

사업 단계별로 보는 위험의 색깔

재개발재건축은 단계마다 봐야 할 포인트가 다릅니다. 구역 지정 전후 물건은 기대감이 가격에 먼저 붙습니다. 아직 확정된 게 많지 않아서 말은 화려한데, 실제로는 몇 년 동안 아무 일도 안 생길 수 있습니다. 이 단계에서 들어가는 사람은 ‘언젠가 되겠지’라는 시간을 견딜 돈이 있어야 합니다.

조합설립인가 이후부터는 조금 더 구체적인 숫자가 나옵니다. 그래도 방심하면 안 됩니다. 조합이 생겼다고 사업이 곧장 굴러가는 건 아닙니다. 조합 내부 분쟁, 시공사 선정 문제, 사업비 증가, 조합원 반대 등으로 멈추는 현장을 여러 번 봤습니다. 경매 투자자는 여기서 낙찰가만 따질 게 아니라 내가 그 기간 동안 버틸 수 있는지를 계산해야 합니다.

사업시행인가, 관리처분인가 단계로 갈수록 불확실성은 줄어듭니다. 대신 이미 가격에 기대감이 많이 반영돼 있습니다. 관리처분인가 이후 물건은 숫자 계산이 비교적 선명해지지만, 그만큼 싸게 낙찰받기가 어렵습니다. 입찰장에서도 사람들이 몰립니다. 초보라면 너무 초기 단계의 막연한 기대 물건보다, 관리처분 전후로 자료가 어느 정도 잡힌 물건부터 연습하는 게 낫습니다.

제가 현장에서 꼭 확인하는 세 가지

첫째, 조합원 분양 자격입니다. 이건 중개업소 말만 듣고 판단하면 안 됩니다. 조합, 구청, 정비사업 정보공개 자료를 같이 확인해야 합니다. 둘째, 추가분담금입니다. 누가 얼마라고 말했다는 수준이면 부족합니다. 종전자산 평가, 권리가액, 추정 비례율, 평형 신청 가능성을 놓고 다시 계산해야 합니다. 셋째, 점유와 명도입니다. 재개발 물건이라고 명도가 쉬운 게 아닙니다. 오히려 오래 산 임차인, 가족관계가 얽힌 점유자, 이주비 문제 때문에 더 예민한 경우가 있습니다.

실제 계산은 생각보다 덜 예쁘게 나옵니다

가상의 사례로 보겠습니다. 재개발 구역 안 빌라가 경매로 나왔고, 예상 낙찰가를 4억 1천만 원으로 잡았습니다. 현장에서 들은 추가분담금은 1억 7천만 원입니다. 그러면 총 5억 8천만 원처럼 보입니다. 주변 신축이 7억 2천만 원이면 1억 4천만 원 차익이 있는 듯합니다.

근데 실제 계산표를 펴면 달라집니다. 취득세와 법무비, 명도비, 이자비용, 체납 공과금, 인테리어 옵션, 보유기간 중 금융비용이 붙습니다. 이주와 착공이 늦어지면 이자는 더 커집니다. 추가분담금이 공사비 상승으로 3천만 원만 늘어도 예상 수익은 확 줄어듭니다. 여기에 매도 시 양도세까지 감안하면 처음 봤던 1억 4천만 원은 꽤 얇은 안전마진일 수 있습니다.

제가 초보에게 자주 말하는 기준은 단순합니다. 계산이 조금 틀려도 버틸 수 있어야 합니다. 낙찰가를 보수적으로 쓰고, 추가분담금은 들은 금액보다 높게 잡고, 일정은 최소 1년 이상 늦어진다고 놓고 다시 봐야 합니다. 그렇게 계산했는데도 남는 물건이면 검토할 만합니다. 반대로 모든 조건이 딱 맞아야 수익이 나는 물건은 현장에서 작은 변수 하나로 손실이 됩니다.

재개발재건축 경매에서 피하고 싶은 물건

저라면 초보에게 권리관계가 복잡한 지분 물건, 조합원 지위가 불명확한 물건, 권리산정기준일 이후 쪼개진 물건, 현금청산 가능성이 있는 물건은 처음부터 멀리하라고 말합니다. 특히 ‘잘 해결하면 대박’이라는 말이 붙는 물건은 대부분 잘 해결해야 겨우 본전이거나, 해결 과정에서 돈과 시간이 많이 들어갑니다.

또 하나는 정보가 너무 입으로만 도는 물건입니다. 중개업소에서는 입주권 된다고 하고, 현장 사람은 조합에서 다 인정해 준다고 말하는데, 정작 문서로 확인되는 게 없다면 멈춰야 합니다. 경매는 낙찰받고 나서 몰랐다고 물러날 수 있는 게임이 아닙니다. 보증금 날리는 정도로 끝나면 다행이고, 잔금까지 들어간 뒤 문제가 드러나면 회복이 훨씬 어렵습니다.

• 조합원 분양 자격을 문서로 확인하기 어렵다면 보류합니다.
• 추가분담금 출처가 불분명하면 보수적으로 다시 계산합니다.
• 점유자가 이주비나 보상 문제로 버티는 구조인지 확인합니다.
• 사업 지연 시 대출 이자를 감당할 현금흐름을 따집니다.

재개발재건축은 분명 기회가 있습니다. 낡은 주택을 통해 새 아파트를 받는 구조는 잘만 들어가면 일반 매수보다 유리할 때가 있습니다. 다만 그 기회는 소문을 빨리 듣는 사람보다, 숫자를 차갑게 다시 쓰는 사람에게 갑니다. 현장에서 오래 버틴 투자자일수록 화려한 예상 수익보다 빠질 구멍을 먼저 봅니다. 저도 아직 입찰표 쓰기 전에는 늘 같은 생각을 합니다. 이 물건이 돈을 벌어줄 가능성보다, 내가 놓친 한 줄 때문에 발목 잡힐 가능성이 더 크지 않은지 말입니다.