대구 상가주택 매매 물건을 직접 따라가 봤더니 숫자보다 골목이 먼저 보였습니다

법원보다 먼저 골목을 봐야 하는 이유

얼마 전 대구에서 상가주택 매매 물건을 하나 같이 보자는 연락을 받았습니다. 사진으로는 1층 점포 2칸, 2층 주택, 대지 42평 정도라 꽤 반듯해 보였죠. 매도가는 6억 중반, 월세는 보증금 3천에 월 230만 원이라고 적혀 있었습니다. 숫자만 보면 수익률이 나쁘지 않아 보입니다. 그런데 현장에 가보니 이야기가 달라졌습니다.

1층 점포 한 칸은 영업 중이었지만 간판이 오래됐고, 다른 한 칸은 셔터가 내려가 있었습니다. 주변 유동인구도 점심시간치고는 약했습니다. 같은 대구라도 역세권인지, 학교 앞인지, 오래된 주거지 안쪽인지에 따라 상가주택의 성격이 완전히 바뀝니다. 특히 대구상가주택매매는 ‘상가’라는 단어만 보고 덤비면 위험합니다. 실제로는 상가가 아니라 창고처럼 쓰이는 곳도 많고, 임대료가 장부상 금액과 다르게 흘러가는 경우도 있습니다.

제가 현장에서 제일 먼저 보는 건 멋진 외관이 아닙니다. 낮과 밤에 사람이 얼마나 지나가는지, 주변 가게가 얼마나 자주 바뀌는지, 주차가 가능한지, 2층 주택으로 들어가는 동선이 독립적인지부터 봅니다. 임차인이 들어와 있어도 장사가 안 되는 자리면 다음 임차인을 구할 때 시간이 길어집니다. 공실 3개월이면 계산표가 바로 흐트러집니다.

매매가보다 중요한 건 실제 남는 돈입니다

초보 투자자들이 가장 많이 놓치는 부분이 있습니다. 매매가와 월세만 보고 수익률을 계산하는 겁니다. 예를 들어 6억 5천만 원짜리 상가주택이 있고, 월세가 230만 원이라고 해보겠습니다. 단순 계산으로는 연 2,760만 원입니다. 대충 연 4%대 수익률이 나온다고 말할 수 있죠. 그런데 이 계산은 너무 깨끗합니다. 현장은 그렇게 깨끗하지 않습니다.

취득세, 중개수수료, 법무비, 수리비, 대출이자, 공실 기간, 재산세, 종합소득세까지 같이 봐야 합니다. 특히 2층 주택 부분이 오래된 경우 누수, 보일러, 창호, 화장실 수리비가 생각보다 크게 나옵니다. 저는 상가주택 볼 때 최소 수리 예비비를 따로 잡습니다. 20년 넘은 건물인데 수리비를 500만 원만 잡는 분들이 있는데, 솔직히 그건 기도에 가깝습니다.

• 외벽 균열과 누수 흔적
• 상가 전기 용량과 배수 상태
• 주택 출입구 분리 여부
• 현재 임대차계약서와 실제 입금 내역
• 불법 증축, 위반건축물 표시 여부

대구상가주택매매를 볼 때 매도인이 말하는 월세와 통장 입금액은 반드시 맞춰봐야 합니다. “오래된 단골이라 현금으로 받는다”는 말이 나오면 저는 한 번 더 의심합니다. 정말 그럴 수도 있지만, 매수자 입장에서는 증빙이 약한 월세를 그대로 가격에 반영하면 안 됩니다. 임대료는 말이 아니라 계약서와 입금으로 확인해야 합니다.

권리관계가 깔끔해 보여도 임차인이 변수입니다

상가주택은 주거와 상가가 섞여 있어서 권리 확인이 더 번거롭습니다. 등기부등본만 보고 끝내면 부족합니다. 상가 임차인은 상가건물 임대차보호법, 주택 임차인은 주택임대차보호법 영역을 각각 봐야 합니다. 보증금이 작아 보여도 대항력, 확정일자, 사업자등록, 전입 여부에 따라 인수 문제가 생길 수 있습니다.

예전에 비슷한 물건에서 1층 임차인이 “전 주인과 시설비를 따로 약속했다”고 주장한 일이 있었습니다. 계약서에는 시설비 이야기가 없었지만, 매수 후 명도 협의가 길어졌습니다. 법적으로 이길 수 있느냐와 실제로 빨리 해결되느냐는 다른 문제입니다. 투자자는 둘 다 계산해야 합니다. 법적으로만 생각하면 현장에서 시간과 감정 비용을 크게 씁니다.

매매 물건은 경매보다 안전하다고 생각하는 분도 많습니다. 맞는 부분도 있습니다. 협의해서 서류를 받을 수 있고, 잔금 전 특약도 넣을 수 있으니까요. 그런데 매매라고 해서 다 친절하게 드러나는 건 아닙니다. 임차인과의 구두 약속, 미납 관리비, 옥상 무단 사용, 옆 건물과의 경계 문제는 발품을 팔아야 보입니다.

대구 안에서도 입지가 너무 다릅니다

대구는 동네마다 상가주택의 성격이 꽤 다릅니다. 오래된 주거지 안쪽 물건은 주택 수요는 버텨도 1층 상가 임대가 약할 수 있습니다. 반대로 대로변이나 역 근처 물건은 상가 가치는 괜찮아도 매매가가 이미 높게 형성된 경우가 많습니다. 수성구, 중구, 달서구, 북구를 같은 잣대로 보면 안 됩니다. 같은 구 안에서도 큰길 하나 차이로 임대 분위기가 갈립니다.

저는 현장 갈 때 근처 부동산을 최소 두세 군데 들릅니다. 매도 물건을 소개한 중개사 말만 듣지 않습니다. 주변 공실이 얼마나 되는지, 실제 거래가가 어느 정도인지, 최근 월세가 내려갔는지 물어봅니다. 여기서 말이 다르면 더 확인합니다. 특히 “이 동네는 앞으로 좋아진다”는 말은 숫자로 바꿔봐야 합니다. 개발 호재가 있어도 내 건물 앞 임차인이 월세를 더 낼 수 있는지는 별개입니다.

상가주택은 아파트처럼 시세가 딱 떨어지지 않습니다. 대지 모양, 접도, 주차, 건물 연식, 임차인 구성, 주택 상태가 전부 가격에 들어갑니다. 그래서 비슷한 평수라도 5억대와 7억대가 같이 나옵니다. 비싸다고 무조건 나쁜 것도 아니고, 싸다고 좋은 것도 아닙니다. 싸면 싼 이유가 대개 있습니다.

초보라면 욕심보다 피해야 할 조건부터 보세요

대구상가주택매매를 처음 보는 분에게 저는 좋은 물건 찾는 법보다 피해야 할 조건을 먼저 말합니다. 수익률이 높아 보이는데 공실이 긴 골목, 주차가 전혀 안 되는 건물, 불법 증축이 있는 물건, 임차인 서류가 불명확한 물건은 초보가 감당하기 어렵습니다. 싸게 샀다고 생각했는데 잔금 후 수리와 공실이 겹치면 버티는 시간이 고통스럽습니다.

• 월세가 시세보다 과하게 높게 적힌 물건
• 상가 출입구와 주택 출입구가 꼬여 있는 물건
• 옥상, 창고, 별도 공간 사용관계가 애매한 물건
• 임차인이 계약서 공개를 꺼리는 물건
• 건축물대장과 실제 구조가 다른 물건

수익형 부동산은 매수할 때 이미 절반이 결정됩니다. 좋은 임차인을 만나면 편하지만, 그걸 운에 맡기면 안 됩니다. 내가 이 건물을 샀을 때 공실 6개월을 버틸 수 있는지, 금리가 1%포인트 올라가도 현금흐름이 버티는지, 주택 부분을 수리하면 월세가 얼마나 오를지 차갑게 계산해야 합니다.

제가 현장에서 오래 보면서 느낀 건 하나입니다. 상가주택은 숫자와 사람, 건물이 같이 움직입니다. 엑셀에는 월세 230만 원이 찍히지만, 실제 현장에는 임차인의 장사, 골목의 흐름, 비 오는 날 새는 천장, 잔금 날까지 숨겨진 특약이 따라붙습니다. 대구에서 상가주택을 매매로 접근한다면 조급하게 계약금부터 넣지 말고, 낮에도 가보고 밤에도 가보고, 임대차 서류와 건축물대장을 끝까지 맞춰보는 쪽이 결국 돈을 지키는 길이라고 봅니다.