경매 입찰 전 아파트시세조회 직접 해봤더니 숫자보다 중요한 게 보였습니다
법원 감정가만 믿고 들어가면 입찰장에서 바로 흔들립니다
얼마 전 수도권 외곽 아파트 물건을 하나 봤는데, 감정가는 4억 2천만 원이었습니다. 겉으로 보면 1회 유찰 뒤 최저가가 3억 3천만 원대라 꽤 싸 보였죠. 그런데 아파트시세조회를 여러 군데 돌려보니 최근 실거래는 3억 8천만 원, 호가는 4억 1천만 원, 급매는 3억 7천만 원까지 내려와 있었습니다. 여기서 초보가 많이 헷갈립니다. ‘최저가가 3억 3천이면 5천은 남겠네’라고 계산하는 순간부터 위험해집니다.
경매에서 시세조사는 단순히 네이버 부동산 한 번 보고 끝내는 일이 아닙니다. 감정평가서의 감정 시점이 6개월 전인지, 1년 전인지부터 봐야 합니다. 요즘처럼 금리와 거래량에 따라 매수 심리가 확 바뀌는 시장에서는 1년 전 감정가가 현재 시장을 제대로 반영하지 못하는 경우가 많습니다. 특히 하락장에서는 감정가가 높게 보이고, 상승장에서는 감정가가 낮게 보이는 착시가 생깁니다.
저는 입찰 전에 최소 세 가지 숫자를 따로 봅니다. 첫째, 실제 거래된 가격. 둘째, 현재 매물로 나와 있는 호가. 셋째, 급매가 어느 선에서 나오는지입니다. 이 셋이 서로 비슷하면 판단이 편합니다. 문제는 서로 다를 때입니다. 실거래는 4억인데 호가는 4억 5천이고, 현장 중개업소에서는 ‘3억 9천이면 거래될 것 같다’고 말하는 식이죠. 이럴 때는 높은 숫자보다 낮은 숫자에 더 무게를 둡니다. 경매는 싸게 사야 버티는 게임이지, 비싸게 낙찰받고 기도하는 게임이 아닙니다.
아파트시세조회는 사이트보다 순서가 더 중요합니다
초보 때는 저도 사이트를 많이 열어놓고 숫자만 비교했습니다. 그런데 오래 해보니 중요한 건 어떤 순서로 보느냐였습니다. 먼저 국토교통부 실거래가 공개시스템이나 부동산 플랫폼에서 같은 단지, 같은 평형, 같은 타입의 최근 거래를 봅니다. 가능하면 최근 3개월, 거래가 적으면 6개월까지 넓혀 봅니다. 1년 전 가격은 참고만 합니다. 지금 입찰해서 잔금 내고 되팔거나 임대 놓을 가격은 과거가 아니라 현재 시장이니까요.
그다음 현재 매물을 봅니다. 여기서 주의할 점이 있습니다. 호가는 주인의 희망 가격입니다. 실제 팔리는 가격이 아닙니다. 어떤 단지는 4억 3천 매물이 5개 떠 있어도, 중개업소에 전화하면 ‘그건 집주인이 안 급한 물건이고 실제로는 4억 초반도 얘기된다’는 답이 나옵니다. 반대로 매물이 거의 없고 전세 수요가 붙어 있는 단지는 호가가 꽤 단단할 때도 있습니다.
저는 보통 이렇게 확인합니다.
- 같은 단지 최근 실거래가 3건 이상 확인
- 같은 평형의 현재 최저 호가 확인
- 저층, 탑층, 사이드, 복도식 여부 따로 체크
- 전세가와 월세 시세 확인
- 현장 중개업소 2곳 이상 통화
여기서 같은 평형이라고 다 같은 물건이 아닙니다. 84제곱미터라도 판상형인지 타워형인지, 남향인지 서향인지, 역과 가까운 동인지 단지 안쪽인지에 따라 가격 차이가 납니다. 경매 물건은 내부를 못 보는 경우가 많아서 이런 차이를 더 보수적으로 잡아야 합니다. 내부 상태가 좋을 거라고 가정하면 입찰가가 올라가고, 막상 문 열었을 때 수리비 2천만 원이 튀어나올 수 있습니다.
실거래가만 보면 놓치는 부분이 있습니다
한번은 인천 쪽 아파트를 검토한 적이 있습니다. 실거래가만 보면 2억 9천만 원 정도였고, 최저가는 2억 3천만 원대였습니다. 숫자만 보면 좋아 보였죠. 그런데 현장에 가보니 단지 앞 상권이 많이 죽어 있었고, 같은 평형 매물이 10개 넘게 쌓여 있었습니다. 전세도 잘 안 나간다는 얘기를 들었습니다. 그 물건은 결국 제가 패스했습니다. 나중에 보니 낙찰가는 생각보다 높았고, 몇 달 뒤 같은 단지 매물이 더 낮은 가격으로 나왔습니다.
실거래가는 이미 지나간 거래입니다. 특히 거래량이 적은 단지는 한 건의 거래가 시세처럼 보일 수 있습니다. 예를 들어 같은 단지에서 6개월 동안 거래가 딱 1건 있었고 그 가격이 5억이었다면, 그게 시장 전체를 대표한다고 보기 어렵습니다. 가족 간 거래는 아닌지, 특수한 사정이 있었는지, 층과 향이 좋은 물건이었는지도 봐야 합니다.
반대로 급매가 하나 낮게 찍혔다고 해서 전체 시세가 무너졌다고 보는 것도 위험합니다. 그래서 저는 숫자를 선으로 봅니다. 상단, 중간, 하단을 나눠놓고 내가 낙찰받을 물건이 어디에 가까운지 판단합니다. 경매 물건이 점유자 문제 있고 내부 확인도 안 되고 대출도 빠듯하다면 상단 시세를 적용하면 안 됩니다. 하단 시세에서 비용을 빼고, 그다음 입찰가를 잡아야 합니다.
입찰가 계산은 시세에서 비용을 빼는 작업입니다
아파트시세조회가 끝났다고 바로 입찰가가 나오는 건 아닙니다. 진짜 계산은 그다음입니다. 낙찰가 외에도 취득세, 법무비, 명도비, 미납관리비 가능성, 수리비, 중개수수료, 대출이자까지 들어갑니다. 초보가 수익을 크게 보는 이유는 보통 이 비용들을 작게 잡기 때문입니다.
예를 들어 현재 보수적인 매도 가능 시세를 4억 원으로 봤다고 해보겠습니다. 취득세와 부대비용이 600만 원, 수리비 1천만 원, 명도 관련 비용 500만 원, 잔금대출 이자와 보유비용 400만 원 정도 예상된다면 이미 2천5백만 원이 빠집니다. 여기에 최소 수익이나 안전마진을 2천만 원 잡으면, 낙찰가 상한은 3억 5천5백만 원 근처가 됩니다. 최저가가 3억 3천이라고 해서 3억 8천까지 써도 되는 물건이 아니라는 얘기입니다.
제가 실제로 입찰표 쓰기 전에 자주 적는 항목은 단순합니다.
- 보수적 매도 가능가
- 전세 또는 월세 가능가
- 잔금대출 가능 금액과 금리
- 명도 난이도
- 예상 수리비
- 반드시 남겨야 할 안전마진
이 중 하나라도 흐릿하면 입찰가를 낮춥니다. 특히 대출은 꼭 미리 확인해야 합니다. 감정가 기준인지, 낙찰가 기준인지, KB시세 기준인지에 따라 실제 자기자본이 확 달라집니다. 낙찰받고 나서 대출이 생각보다 안 나오면 그때는 숫자 공부가 아니라 사고 수습이 됩니다.
현장 중개업소 전화 한 통이 숫자를 바꿉니다
컴퓨터 앞에서 하는 아파트시세조회는 출발점입니다. 저는 마음에 드는 물건이면 결국 현장에 전화합니다. 단지 앞 중개업소에 ‘경매 보는데요’라고 바로 말하지 않을 때도 있습니다. 그냥 매수자 입장에서 같은 평형 찾는다고 물어봅니다. 그러면 실제 분위기가 조금 더 잘 나옵니다. 급매가 있는지, 매수 문의가 있는지, 전세는 며칠 만에 나가는지, 집주인들이 가격을 내리는 분위기인지 들을 수 있습니다.
물론 중개업소 말도 그대로 믿으면 안 됩니다. 어떤 곳은 거래를 만들기 위해 좋게 말하고, 어떤 곳은 귀찮아서 대충 말합니다. 그래서 최소 두 곳 이상 통화합니다. 말이 비슷하면 신뢰도가 올라가고, 완전히 다르면 현장 방문이 필요합니다. 단지 주차장, 출입구, 상가 공실, 초등학교 동선, 지하철이나 버스 접근성 같은 건 화면으로 다 안 보입니다.
경매에서 수익은 입찰장에서 만들어지는 게 아닙니다. 입찰장에 가기 전, 시세를 얼마나 차갑게 봤는지에서 갈립니다. 남들이 감정가와 최저가만 보고 흥분할 때, 나는 실제 팔릴 가격과 빠져나갈 비용을 같이 봐야 합니다. 아파트시세조회는 버튼 몇 번 누르는 일이지만, 그 숫자를 의심하고 현장 말과 맞춰보는 과정이 빠지면 위험합니다. 제가 오래 해보니 좋은 물건은 화려한 수익률보다 손해 볼 구멍이 적은 물건에 더 가까웠습니다.
