점포매매 계약서 들고 온 사장님, 권리금보다 먼저 본 것들

얼마 전 점포매매 물건 하나를 같이 봤습니다

얼마 전 지인이 점포매매 계약서를 들고 찾아왔습니다. 1층 코너 상가였고, 보증금 5,000만 원에 월세 280만 원, 권리금은 8,000만 원이라고 했습니다. 장사는 카페였는데 인테리어도 깔끔했고, 매출표만 보면 월 2,200만 원 정도 찍힌다고 하더군요. 처음 듣기엔 나쁘지 않아 보였습니다.

그런데 저는 이런 물건을 보면 매출보다 먼저 보는 게 있습니다. 임대차계약서, 건축물대장, 등기부, 관리비 내역, 원상복구 조항입니다. 경매 물건을 볼 때도 비슷합니다. 겉으로 좋아 보여도 권리 한 줄, 특약 한 줄 때문에 돈이 새는 일이 정말 많습니다. 점포매매도 똑같습니다. 아니, 초보 입장에서는 경매보다 더 위험할 때도 있습니다. 법원 자료처럼 정리된 게 아니라 말로 포장되는 부분이 많기 때문입니다.

권리금 8,000만 원이 싸 보일 때 제일 위험합니다

점포매매에서 초보가 가장 먼저 묻는 건 대개 권리금입니다. 이 권리금이 적당한지, 깎을 수 있는지, 회수 가능할지부터 계산합니다. 물론 중요합니다. 그런데 권리금은 혼자 존재하지 않습니다. 매출, 임대료, 계약기간, 상권 변화, 시설 상태, 업종 제한이 같이 묶여 있습니다.

예를 들어 월매출 2,200만 원이라고 해도 카드 매출인지, 배달 매출 포함인지, 사장 인건비를 뺀 순이익인지 확인해야 합니다. 재료비 35%, 인건비 25%, 임대료와 관리비 350만 원, 배달 수수료와 광고비까지 빼면 실제 남는 돈이 생각보다 작을 수 있습니다. 장부상 월 순익 600만 원이라고 말해도 사장이 하루 12시간씩 서서 만든 숫자라면, 그건 투자수익이 아니라 노동수익에 가깝습니다.

• 최근 6개월 카드 매출과 계좌 입금 내역이 맞는지 확인
• 배달앱 매출은 광고비와 수수료를 따로 차감
• 사장 본인 인건비를 비용으로 넣고 다시 계산
• 성수기 매출만 보여주는지, 비수기 자료도 있는지 확인

제가 봤던 그 카페도 비슷했습니다. 매출은 괜찮았는데 오전에는 사장, 오후에는 배우자가 거의 매일 나와 있었습니다. 인건비를 정상적으로 넣으니 월 순익이 600만 원에서 280만 원 수준으로 내려갔습니다. 권리금 8,000만 원이면 단순 회수 기간이 28개월이 넘습니다. 그 사이 임대료 인상, 경쟁점 출점, 시설 교체까지 생기면 숫자는 더 흔들립니다.

임대차계약서 특약이 진짜 가격을 바꿉니다

점포매매는 기존 임차인의 사업을 넘겨받는 모양새라서 매도인과만 이야기하다가 끝나는 경우가 많습니다. 그런데 실제로 장사를 계속하게 해주는 사람은 임대인입니다. 권리금을 지급해도 임대인이 신규 임차인을 거절하거나 조건을 크게 바꾸면 계산이 틀어집니다.

제가 반드시 보는 부분은 계약 잔여기간입니다. 남은 기간이 8개월인데 권리금이 높다면 위험합니다. 갱신이 가능하다고 말로만 들으면 안 됩니다. 임대인이 직접 확인해줘야 하고, 가능하면 신규 임대차 조건을 서면으로 받아야 합니다. 월세가 280만 원에서 360만 원으로 오르면 권리금 8,000만 원의 의미가 완전히 달라집니다.

특약에서 특히 조심할 문장

• 원상복구 범위는 임차인이 전부 부담한다
• 동종 업종 외 변경은 임대인 사전 동의를 받는다
• 간판, 외부 데크, 배기시설 철거 비용은 임차인 부담
• 관리규약 위반 시 영업 제한을 받을 수 있다

이런 문장은 그냥 지나치기 쉽습니다. 하지만 나중에 폐업하거나 양도할 때 수천만 원이 될 수 있습니다. 특히 음식점은 배기, 덕트, 가스, 정화조 문제가 큽니다. 카페도 전기 증설이나 수도 배관을 건드린 경우가 있습니다. 시설이 좋아 보인다고 전부 자산은 아닙니다. 철거해야 할 물건이면 자산이 아니라 비용입니다.

상가 등기부와 건축물대장은 꼭 같이 봅니다

점포매매는 사업 양수도처럼 보이지만, 결국 그 장소에서 계속 장사할 수 있느냐가 본질입니다. 그래서 저는 등기부와 건축물대장을 같이 봅니다. 건물에 근저당이 과도하게 잡혀 있거나 압류, 가압류가 많으면 임대차 안정성이 떨어집니다. 당장 내 계약이 무효가 되는 건 아니어도, 건물이 경매로 넘어가면 상황이 복잡해집니다.

경매 현장에서 상가 임차인들이 가장 억울해하는 순간이 있습니다. 나는 장사 잘하고 있었는데 건물주 채무 때문에 건물이 넘어가는 경우입니다. 보증금도 문제지만 권리금은 더 아픕니다. 권리금은 대항력으로 보호되는 돈이 아닙니다. 장사 자리값으로 준 돈인데, 건물 상황이 흔들리면 회수 계획이 무너질 수 있습니다.

건축물대장에서는 용도도 봐야 합니다. 근린생활시설인지, 위반건축물 표시는 없는지, 실제 영업 업종과 맞는지 확인합니다. 예전에 한 분은 일반음식점으로 생각하고 들어가려다가 정화조 용량과 용도 문제 때문에 허가에서 막힌 적이 있습니다. 이미 계약금 1,000만 원을 넣은 뒤였습니다. 그때부터 협상은 불리해집니다.

제가 현장에서 쓰는 점포매매 확인 순서

초보라면 예쁜 매장 사진보다 순서를 먼저 잡는 게 낫습니다. 점포매매는 분위기에 휩쓸리기 쉽습니다. 매도인은 좋은 말만 합니다. 중개사는 거래가 성사되어야 수수료가 나옵니다. 그러니 내 돈을 지키는 확인표가 필요합니다.

• 1단계: 최근 6개월 이상 매출 자료를 원본 기준으로 확인
• 2단계: 임대인에게 신규 계약 조건과 갱신 가능성을 직접 확인
• 3단계: 등기부, 건축물대장, 위반건축물 여부 확인
• 4단계: 시설물 목록과 하자, 리스 장비, 미지급금 확인
• 5단계: 원상복구 비용과 폐업 시 철거 범위 계산
• 6단계: 권리금 회수 기간을 보수적으로 다시 계산

여기서 하나라도 흐릿하면 계약을 늦추는 게 맞습니다. 좋은 물건은 검증을 버팁니다. 자료를 요구했을 때 자꾸 말을 돌리거나, 다른 사람도 보러 온다며 재촉하는 물건은 특히 조심해야 합니다. 급한 건 매도인 사정이지, 내 사정이 아닙니다.

점포매매는 싸게 사는 것보다 안 물리는 게 먼저입니다

저는 경매를 오래 하면서 싸게 사는 기술보다 피해야 할 물건을 거르는 눈이 더 중요하다는 걸 배웠습니다. 점포매매도 같습니다. 권리금 1,000만 원 깎았다고 좋아했는데 임대료가 높거나, 매출이 부풀려졌거나, 나갈 때 철거비가 3,000만 원 나오면 그 거래는 싼 게 아닙니다.

특히 처음 장사를 시작하는 분들은 권리금 회수를 너무 낙관합니다. 내가 더 열심히 하면 매출이 오를 거라고 생각합니다. 그런데 상권은 내 의지만으로 바뀌지 않습니다. 옆 건물 공실, 배달 경쟁, 유동인구 변화, 프랜차이즈 입점 하나에도 숫자가 흔들립니다. 그래서 저는 최소한 현재 사장이 벌던 돈보다 20~30% 낮춰서 계산합니다. 그 숫자에서도 버틸 수 있으면 그때 협상할 만합니다.

그 지인의 카페는 결국 계약하지 않았습니다. 권리금이 조금 내려가긴 했지만 임대인이 재계약 때 월세 인상을 강하게 말했고, 원상복구 범위도 너무 넓었습니다. 겉으로는 아쉬운 거래였지만, 몇 달 뒤 같은 골목에 대형 프랜차이즈가 들어왔습니다. 그때 안 들어간 게 수익보다 더 큰 판단이었습니다. 점포매매는 가게를 사는 게 아니라 앞으로 버틸 시간을 사는 일에 가깝습니다. 그 시간을 너무 비싸게 사면, 장사는 시작 전부터 숨이 찹니다.