호텔매매 물건 직접 들여다봤더니, 숫자보다 먼저 봐야 할 것들

얼마 전 지방 중소도시 호텔매매 물건 하나를 검토했는데, 처음 딱 봤을 때는 수익률이 꽤 좋아 보였습니다. 매도자가 준 자료에는 객실 42개, 월 평균 매출 6,800만 원, 영업이익 2,100만 원이라고 적혀 있었죠. 그런데 현장 가서 주차장부터 보고, 객실 몇 개 열어보고, 주변 모텔촌 공실 불빛까지 세어보니 장부 숫자만 믿고 들어갈 물건은 아니었습니다.

호텔은 아파트나 상가처럼 단순히 평당가만 놓고 판단하기 어렵습니다. 부동산이면서 동시에 사업체입니다. 건물값, 토지값, 영업권, 시설 노후도, 직원 운영, 온라인 예약 채널, 대출 구조가 한꺼번에 얽혀 있습니다. 초보 투자자가 호텔매매 광고에서 가장 많이 놓치는 부분도 바로 이 지점입니다.

광고 수익률은 거의 항상 예쁘게 포장된다

호텔매매 자료를 보면 연 수익률 8%, 10%, 12% 같은 숫자가 앞에 크게 붙어 있습니다. 솔직히 그 숫자만 보면 혹합니다. 20억짜리 물건에서 1년에 2억 남는다고 하면, 은행 이자 내고도 꽤 괜찮아 보이니까요.

근데 현장에서 오래 굴러본 사람들은 먼저 묻습니다. 그 매출이 카드 매출인지, 현금 포함인지, 성수기 몇 달을 평균으로 뭉갠 건지, 인건비와 수선비를 제대로 뺐는지. 특히 숙박업은 객실 점유율이 조금만 떨어져도 손익이 확 꺾입니다. 객실 40개 호텔이 하루 평균 25실 팔릴 때와 15실 팔릴 때는 완전히 다른 사업입니다.

제가 봤던 한 물건은 매도자가 월 매출 7,000만 원이라고 했습니다. 그런데 카드 매출 자료를 받아보니 최근 6개월 평균은 4,900만 원 수준이었습니다. 나머지는 단체 숙박, 현장 결제, 장기 투숙이라고 설명했지만 증빙이 약했습니다. 이런 경우 저는 좋은 말로 넘어가지 않습니다. 실제 입금 내역, 부가세 신고 자료, 예약 플랫폼 정산 내역을 같이 봐야 합니다.

호텔매매에서 건물보다 무서운 건 운영 리스크다

호텔은 건물만 사면 돈이 들어오는 구조가 아닙니다. 프런트 직원, 청소 인력, 린넨 업체, 전기·수도·가스요금, 소방 점검, 엘리베이터 유지비, 객실 비품 교체비가 계속 나갑니다. 특히 객실 내부가 오래된 물건은 인수 직후 돈 먹는 속도가 빠릅니다.

예를 들어 객실 35개짜리 호텔에서 침대 매트리스, 벽지, 조명, 욕실 실리콘, TV 일부만 손봐도 1실당 150만~300만 원은 쉽게 들어갑니다. 전 객실을 손보면 5,000만 원에서 1억 원이 순식간입니다. 겉으로는 매매가 18억이지만, 실제 투입금은 취득세, 중개보수, 대출 부대비용, 리모델링, 초기 운영자금까지 붙어서 20억을 넘는 경우가 많습니다.

더 까다로운 건 사람 문제입니다. 기존 직원이 계속 일해준다고 해도 인수 후 분위기가 바뀌면 금방 나가는 일이 있습니다. 청소 인력 구하기 어려운 지역이면 객실을 팔고 싶어도 못 팝니다. 호텔매매를 검토할 때는 건물 등기부만 볼 게 아니라, 운영표와 근무표까지 봐야 하는 이유입니다.

입지는 유동인구보다 숙박 수요를 봐야 한다

초보 때 많이 착각하는 게 있습니다. 주변에 사람이 많으면 호텔도 잘될 거라고 생각하는 겁니다. 그런데 숙박업은 유동인구보다 숙박 목적이 더 중요합니다. 출장 수요인지, 관광 수요인지, 병원 보호자 수요인지, 공단 근로자 수요인지에 따라 객실 단가와 회전율이 달라집니다.

공단 인근 호텔은 평일이 강하고 주말이 약한 경우가 많습니다. 관광지 호텔은 성수기와 비수기 차이가 심합니다. 대학병원 주변은 보호자 장기 투숙이 붙을 수 있지만 객실 단가를 높게 받기 어렵습니다. 역세권이라고 무조건 좋은 것도 아닙니다. 주변에 신축 숙박시설이 2~3개 들어오면 기존 노후 호텔은 가격 경쟁으로 밀립니다.

저는 현장 조사할 때 밤 9시 이후에 한 번 더 갑니다. 낮에는 간판도 멀쩡하고 도로도 좋아 보입니다. 하지만 밤에 객실 불 켜진 비율, 주차장 차량 수, 주변 경쟁업소 요금표를 보면 실제 분위기가 다르게 보입니다. 네이버 지도 리뷰만 봐도 어느 정도 감이 오지만, 리뷰는 조작되거나 오래된 것도 많아서 현장 확인을 빼면 안 됩니다.

권리관계와 인허가, 여기서 사고가 난다

호텔매매는 일반 주택 매매보다 확인할 서류가 많습니다. 등기부등본의 근저당, 가압류, 압류는 기본이고 임대차 관계, 영업신고, 건축물대장, 위반건축물 여부, 소방 관련 지적사항까지 봐야 합니다. 특히 경매나 공매로 호텔을 보는 경우라면 점유자와 영업권 문제가 복잡하게 얽힐 수 있습니다.

예전에 경매로 나온 숙박시설을 검토한 적이 있습니다. 감정가는 26억, 최저가는 16억대까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 싸 보였죠. 그런데 현장에 가보니 실제 운영자가 소유자와 다른 사람이었고, 일부 객실은 장기 투숙자가 점유하고 있었습니다. 매각물건명세서에는 단순 점유처럼 보였지만, 명도 과정이 길어질 가능성이 컸습니다. 이런 물건은 싸게 낙찰받아도 시간과 비용을 같이 계산해야 합니다.

숙박업 인허가도 가볍게 보면 안 됩니다. 기존 영업을 그대로 승계할 수 있는지, 용도지역상 숙박시설 운영에 문제가 없는지, 불법 증축이나 무단 용도변경은 없는지 확인해야 합니다. 소방시설 보완 명령이 남아 있으면 인수 후 바로 돈이 들어갈 수 있습니다. 매도자가 괜찮다고 말하는 것보다 관할 지자체와 소방서 확인이 더 정확합니다.

대출은 가능 금액보다 상환 구조가 중요하다

호텔매매 상담을 하다 보면 제일 먼저 대출 얼마나 나오냐고 묻는 분들이 많습니다. 물론 중요합니다. 하지만 더 중요한 건 매달 얼마를 버텨야 하느냐입니다. 금리가 5%대만 되어도 10억 대출이면 연 이자만 5,000만 원입니다. 월로 나누면 400만 원이 넘습니다. 원금 상환까지 붙으면 부담은 더 커집니다.

호텔은 매출 변동이 있습니다. 비수기 두세 달 동안 객실 점유율이 떨어지면 이자와 인건비가 바로 압박으로 옵니다. 그래서 저는 최소 6개월치 운영자금을 따로 잡습니다. 낙찰잔금이나 매매잔금 겨우 맞추고 들어가면, 첫 번째 시설 고장이나 매출 공백에서 흔들립니다.

• 최근 12개월 카드 매출과 부가세 신고 자료가 맞는지 확인
• 객실별 수선 필요 금액을 보수적으로 산정
• 경쟁 숙박시설의 평일·주말 요금을 직접 비교
• 위반건축물, 소방 지적, 영업신고 승계 여부 확인
• 대출 이자와 비수기 운영자금을 별도로 계산

호텔매매는 잘 잡으면 현금흐름이 괜찮은 투자입니다. 하지만 숫자를 예쁘게 만든 자료만 보고 들어가면 생각보다 빨리 지칩니다. 저는 호텔을 볼 때 매출보다 먼저 빠져나갈 돈을 셉니다. 그리고 현장에서 이상하게 조용한 주차장, 오래된 객실 냄새, 직원 표정 같은 것들을 그냥 넘기지 않습니다. 그런 작은 장면들이 장부보다 먼저 위험 신호를 보내는 경우가 많았습니다.