역삼동 주택 경매, 10회 유찰 2.9천만

한줄 요약

10회 유찰로 가격은 매력적이지만, 위반건축물이라는 점이 걸린다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 서울특별시 강남구 역삼로11길 17 (역삼동,풀향기주택)

서울 강남구 역삼로11길에 위치한 풀향기주택은 건물만의 매각으로, 제2종 근린생활시설로 등록되어 있으나 실제로는 주택으로 사용 중이다. 위치적으로는 강남의 중심부에 있어 교통 및 생활 인프라 측면에서는 아주 좋다. 하지만, 면적이 0㎡로 명시되어 있어 구체적인 크기는 추가 확인이 필요하다.

가격이 말해주는 것

감정가는 2억 7,501만원이지만, 10회 유찰로 현재 최저입찰가는 2,953만원까지 떨어졌다. 이는 감정가의 10% 수준으로, 인근 시세 대비 상당히 저렴하다. 인근 역삼동의 유사 매물 시세가 3.2억이라면, 현재 가격은 약 90% 할인된 셈이다. 예상 낙찰가는 3,100만원 전후로 잡아볼 수 있다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2024년 5월 13일 강제경매개시결정으로, 선순위 권리관계는 없을 가능성이 크다. 그러나 임차인 현황에 대한 구체적인 정보가 없어 등기부 및 현황조사서를 통해 대항력 여부를 확인해야 한다. 또한, 건축물대장상 '위반건축물'로 등재되어 있어 법적 리스크가 존재한다. 유치권이나 법정지상권의 가능성은 낮아 보이지만, 이를 명확히 하기 위해선 추가 조사가 필요하다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 위반건축물이라는 점이 가장 큰 리스크다. 만약 용도변경이나 리모델링을 통해 해결이 가능하다면, 강남 중심부라는 위치적 장점을 살려 수익을 기대할 수 있다. 예상 수익률은 주변 시세와의 비교, 월세 전환 등을 고려해 연 5% 이상을 목표로 할 수 있다. 하지만, 위반건축물 관련 비용이 추가될 수 있다는 점도 감안해야 한다.

내가 입찰한다면

경매에 참여할 경우 예상 경쟁률은 높지 않을 것으로 보인다. 위반건축물이라는 특수성이 작용해 입찰자가 관망 중일 가능성이 크다. 권장 입찰가는 3,100만원 수준으로 잡되, 취등록세 약 142만원을 포함해 총 투자금은 3,242만원 정도로 예상된다. 솔직히 이 물건은 신중한 접근이 필요하며, 추가적인 조사가 필수다.