구좌 세화리 토지 경매, 2회 유찰 2,688만

한줄 요약

2회 유찰로 매력적인 가격이지만, 임차인 및 권리분석이 관건입니다.

물건 들여다보기

경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/479

경매물건 주소 보기 제주특별자치도 제주시 구좌읍 세화리 678-38

이번 경매 물건은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 세화리에 위치한 439.0㎡(약 132.8평)의 토지입니다. 주변은 전원주택과 농지로 이루어져 있으며, 제주도답게 자연환경이 돋보입니다. 교통은 다소 불편한 편이지만, 차량 이용 시 주요 관광지와의 접근성이 나쁘지 않은 편입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 5,487만원이었으나, 현재 최저입찰가는 2,688만원으로 감정가의 49% 수준입니다. 인근 시세와 비교했을 때 상당히 저렴한 편인데요, 이는 2회 유찰의 영향이 큽니다. 예상 낙찰가는 평소 낙찰가율을 고려할 때 약 2,823만원 수준으로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2021년 12월 24일 설정된 근저당권입니다. 중요한 점은 임차인 현황이 불분명하다는 것입니다. 등기부와 현황조사서를 통해 임차인 대항력을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 또한, 토지 위에 자생하는 입목 등이 포함되어 평가되었으니 법정지상권 문제는 없을지 주의가 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 제주도라는 매력이 있지만 교통 인프라가 부족한 점이 단점입니다. 하지만 가격이 매력적이라 월세 수익률 측면에서는 긍정적입니다. 다만, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으니 명도 난이도도 고려해야 합니다.

내가 입찰한다면

경쟁률은 중간 정도로 예상되며, 권장 입찰가는 최저입찰가에서 약간 상향된 2,823만원 전후가 무난해 보입니다. 취등록세를 포함한 총 투자금은 약 2,817만원 예상됩니다. 임차인 문제와 권리분석이 잘 해결된다면 입찰해볼 만한 물건입니다.