솔직히 이 물건 좀 고민돼, 전라북도 김제시 부동산 이야기

한줄 요약

10번 유찰된 이유가 있는 김제시 부동산 물건, 과연 매력적인 투자일까?

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 전라북도 김제시 서정동 308-3

이 물건은 전라북도 김제시 서정동에 위치한 2159.0㎡ 크기의 부동산이에요. 하지만 솔직히 말하면, 접근성이 떨어진다는 점이 첫 번째로 걸리는 부분이에요. 현황은 묵전이며 맹지로, 도로와의 연결이 없다는 뜻이죠. 이는 개발이나 활용에 제한이 있을 수밖에 없어요. 주변 환경 역시 크게 매력적이라고 보긴 어려워요.

가격이 말해주는 것

감정가는 2,562만원이었지만, 현재 최저입찰가는 430만원까지 떨어졌어요. 감정가의 16% 수준으로, 10번의 유찰 끝에 이 가격까지 내려온 거죠. 인근 시세와 비교하면 약 84% 저렴한 가격입니다. 예상 낙찰가는 452만원 전후로 보이네요. 감정가 대비 큰 폭으로 할인된 가격이라 일단은 눈길을 끌지만, 문제는 그 이유가 있겠죠.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2022년 11월 30일 개시결정으로 설정되어 있어요. 특이사항으로는 분묘가 소재하고 있다는 점과 맹지라는 점, 그리고 농지취득자격증명이 필요하다는 점입니다. 이 중 농지취득자격증명은 반드시 제출해야 하며, 그렇지 않으면 보증금을 몰수당할 위험이 있습니다. 또한, 지분매각이라는 점도 투자자에게는 부담이 될 수 있죠. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면 이 물건의 투자 매력은 상당히 제한적이에요. 시세 대비 가격이 저렴한 것은 매력적이지만, 분묘 소재, 맹지라는 점은 큰 단점입니다. 게다가 농지취득자격증명 제출 필요와 지분매각 조건은 투자자에게 추가적인 부담을 안겨주죠. 예상 수익률을 계산하기도 어려운 상황입니다.

내가 입찰한다면

이 물건, 솔직히 고민스러운 부분이 많아요. 예상 경쟁률은 낮을 것 같지만, 그만큼 리스크가 크다는 뜻이죠. 만약 입찰한다면, 감정가 대비 낮은 가격이 매력적이니 450만원 정도를 권장 입찰가로 볼 수 있습니다. 그렇지만 취등록세 약 20만원을 포함한 총 투자금이 470만원 정도로 예상되므로, 이 금액을 감안해 결정해야겠죠. 명도 문제와 농지취득자격증명 등의 절차적 리스크도 충분히 고려해야 합니다. 이 물건에 입찰할지 말지, 솔직히 많은 고민이 필요할 것 같습니다.