연산동 상가 경매, 4회 유찰 1.1억

한줄 요약

4번 유찰된 연산동 상가, 매력적이지만 복잡한 권리관계 주의 필요

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경매물건 주소 보기 부산광역시 연제구 신금로 25, 1층113호 (연산동,노블레스스퀘어)

부산광역시 연제구 신금로에 위치한 노블레스스퀘어 상가입니다. 1층에 위치한 113호로, 시온커피아카데미학원과 일괄 사용 중인 상가입니다. 주변에는 다양한 상업시설이 밀집해 있어 잠재력이 높습니다. 그러나 면적 정보가 없다는 점은 살짝 걸리네요.

가격이 말해주는 것

감정가는 4억 8,500만원이지만, 현재 최저입찰가는 1억 1,644만원으로 감정가의 24% 수준입니다. 4번 유찰되며 76%나 할인됐죠. 예상 낙찰가는 1억 2,227만원 전후로 보입니다. 인근 상가 시세와 비교하면 상당히 저렴한 편이지만, 유찰된 이유를 잘 살펴봐야 합니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2019년 11월 15일 설정된 근저당권입니다. 물건이 여러 호수와 일괄 사용 중이라는 점에서 권리관계가 복잡할 수 있습니다. 임차인 상황은 등기부 및 현황조사서를 통해 꼼꼼히 확인이 필요합니다. 경계벽 복원 가능하다는 점은 긍정적이지만, 실제 복원 비용과 절차도 고려해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건은 리스크가 상당합니다. 그렇지만, 유찰로 인한 가격 메리트는 분명히 있어요. 예상 수익률은 높은 편이지만, 사용 중인 상호와의 협의가 필수적입니다. 부산시의 상권 활성화와 맞물려 긍정적인 변화를 기대할 수는 있습니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 유찰이 반복된 물건은 경쟁률이 낮을 가능성이 큽니다. 입찰가는 1억 2천만원 정도가 적당해 보입니다. 취등록세 약 562만원을 포함하면, 총 투자금은 약 1억 2,800만원 정도로 예상됩니다. 다만, 복잡한 권리관계를 해결할 자신이 있다면 입찰을 고려해볼 가치가 있습니다.