경산 자인면 토지 경매, 6회 유찰 378만

한줄 요약

6회 유찰로 최저가 378만원, 그러나 맹지와 분묘가 걸림돌

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경매물건 주소 보기 경상북도 경산시 자인면 읍천리 535-2

경상북도 경산시 자인면 읍천리에 위치한 593.0㎡의 부동산입니다. 이 지역은 주택보다는 농업과 임야가 주를 이루는 곳으로, 주변에 큰 개발 호재는 없는 편입니다. 교통은 다소 불편할 수 있지만, 자연환경은 쾌적할 것으로 예상됩니다. 다만, 이 물건은 맹지로 도로 진입이 어려우며, 분묘와 수목이 포함되어 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 3,219만원이었지만, 6회 유찰 끝에 최저입찰가는 378만원으로 감정가의 11% 수준입니다. 이는 상당한 할인율이지만, 맹지와 분묘로 인한 가치 하락을 반영한 결과입니다. 인근 시세와 비교해도 저렴하지만, 활용 가능성을 생각하면 단순히 가격만으로 판단하기엔 무리가 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2024년 7월 16일 경매개시결정으로 확인되며, 임차인 현황은 확인이 필요합니다. 분묘 소재로 인해 최저매각가격에 제한이 있으며, 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않는다는 점도 주의해야 합니다. 특히, 임야화 및 묘지 존치로 원상회복명령 가능성이 있다는 사실조회회신서 내용은 큰 리스크로 작용할 수 있습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건은 단순 투자 목적보다는 장기적인 관점에서 접근해야 합니다. 분묘 문제와 맹지라는 점이 큰 리스크로 작용합니다. 예상 수익률을 계산하기 어렵고, 경제적 수익보다는 향후 개발 가능성이나 다른 용도로의 전환을 고려해야 할 것입니다. 다만, 낮은 입찰가로 인해 초기 투자금은 적으나, 해결해야 할 문제들이 많습니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이 물건은 경쟁률이 낮을 가능성이 큽니다. 권장 입찰가는 최저가에서 크게 벗어나지 않는 범위인 400만원 전후가 적당할 것입니다. 취등록세는 약 18만원 정도 예상되며, 입찰 전 주변 환경 및 권리 관계를 철저히 조사하여 명도 가능성을 충분히 검토해야 합니다. 분묘와 수목, 그리고 맹지라는 점이 확실히 해결되지 않는 이상, 장기 보유를 각오해야 할 것입니다.