진해 장천동 임야 경매, 2회 유찰 3.7억

한줄 요약

2회 유찰로 가격이 매력적이지만, 농지취득자격증명과 원상회복 이슈가 걸림돌입니다.

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경매물건 주소 보기 경상남도 창원시 진해구 장천동 32-1

창원시 진해구 장천동에 위치한 이 임야는 2337.0㎡(약 706.9평)로, 상당한 규모를 자랑합니다. 주변은 자연환경이 잘 보존된 지역으로, 일부 도로로 사용 중이어서 접근성도 나쁘지 않습니다. 그러나 제시외 건물과 농지 관련 사항이 있어 신중한 접근이 필요합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 6억 6,617만원이지만, 두 번의 유찰로 최저입찰가는 3억 7,305만원까지 내려갔습니다. 감정가 대비 44% 할인된 셈입니다. 인근 시세와 비교하면 매우 저렴한 편이나, 예상 낙찰가를 약 3억 9,171만원 정도로 잡고 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2019년 6월 3일의 근저당권입니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서 확인이 필요하며, 농지취득자격증명이 필요한 점이 가장 큰 관건입니다. 또한, 원상회복 요구 사항이 있어 이를 해결하지 못하면 농지취득자격증명이 발급되지 않을 수 있습니다. 제시외 건물과 조경수 등의 존재도 주의해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 큰 할인율은 매력적이지만 농지취득자격증명과 원상회복 문제는 큰 리스크입니다. 이 문제가 해결되지 않으면 투자금 회수에 차질이 생길 수 있습니다. 반면, 인근 개발 호재나 임야의 가치 상승 가능성은 긍정적 요소입니다. 예상 수익률은 변동성이 크지만, 월세 전환 시 연 5% 정도로 예상됩니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 낮을 것으로 보입니다. 농지취득자격증명 발급 문제로 많은 투자자들이 꺼릴 가능성이 큽니다. 권장 입찰가는 3억 8천만원 대로 잡고, 취등록세 약 1,801만원 포함 총 투자금은 4억 초반대로 예상됩니다. 입찰 전에 반드시 농지취득자격증명 발급 가능성을 철저히 확인해야 합니다.