김해 장유동 부동산 경매, 3회 유찰 27억

한줄 요약

김해 장유동의 대규모 부동산 경매 물건, 가격은 매력적이지만 토목공사 상태와 건축허가의 유효성을 꼭 확인해야 해.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 경상남도 김해시 장유동 산76-1

이 경매 물건은 경상남도 김해시 장유동 산76-1에 위치한 대규모 토지로, 면적은 무려 9829.0㎡, 약 2973.3평이야. 대부분의 토지가 토목공사가 진행 중인 상태고, 일부는 자연림으로 남아 있어. 주변은 개발 중인 지역으로 향후 발전 가능성이 있는 곳이지만, 현재로서는 공사가 중단된 상태라 주변 환경은 다소 정리되지 않은 느낌이야.

가격이 말해주는 것

감정가는 61억 990만원인데, 현재 3회 유찰되어 최저입찰가는 27억 3,723만원이야. 감정가 대비 56% 할인된 가격이지. 인근 토지 시세와 비교해도 상당히 저렴하게 나온 건 사실이야. 솔직히 말하면, 이 정도면 가격 메리트는 충분해. 예상 낙찰가는 28억 7,409만원 전후로 잡을 수 있겠네.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2021년 11월 22일 설정된 근저당권이야. 등기부와 현황조사를 통해 임차인 현황을 반드시 확인해야 해. 제시외 건물 및 구축물도 매각에 포함되지만, 이동식 화장실 등 일부는 제외라는 점도 유의해야 해. 토지가 건축허가를 득한 상태라지만 유효성을 확인하는 건 필수야. 유치권이나 법정지상권 문제는 현재로선 보이지 않지만, 토목공사 진행 중인 상태라 관련 리스크가 있을 수 있어.

투자 관점에서 보면

내 경험상, 이 물건의 가장 큰 매력은 가격이야. 다만, 리스크도 명확해. 건축허가의 유효성 문제와 공사가 중단된 상태라는 점이 걸려. 김해 장유동 지역의 발전 가능성은 긍정적이지만, 공사 재개와 명도 과정에서의 변수가 있을 수 있어. 예상 수익률은 공사 완료 후의 상황에 따라 크게 달라질 거야.

내가 입찰한다면

솔직히, 예상 경쟁률은 그리 높지 않을 것 같아. 유찰된 이유 중 하나는 복잡한 권리관계와 공사 중단 상태 때문일 거야. 권장 입찰가는 감정가의 50% 선인 30억 내외로 잡고, 명도와 공사 재개 비용까지 염두에 두어야 해. 취등록세는 약 1억 3,220만원 정도 예상돼. 이 물건, 잘만 해결하면 대박일 수 있지만, 준비 없이 덤벼들기엔 위험한 물건이야.