상가임대 믿고 들어갔다가 공실 7개월 맞은 진짜 이야기

얼마 전 입찰장에서 만난 분이 상가 하나를 보면서 이런 말을 했습니다. “지금 임차인도 있고 월세도 나오니까 괜찮지 않나요?” 저도 예전에는 비슷하게 봤습니다. 등기부 깨끗하고, 감정가 대비 싸고, 임대차 현황에 월세가 찍혀 있으면 마음이 먼저 갔습니다. 그런데 상가임대는 주택보다 훨씬 차갑습니다. 월세가 적혀 있다고 그 돈이 계속 들어오는 게 아니고, 임차인이 있다고 안전한 것도 아닙니다.

제가 처음 크게 배운 물건은 수도권 1층 근린상가였습니다. 낙찰가는 2억 8천만 원대였고, 당시 임대차 현황에는 보증금 3천만 원, 월세 180만 원이 적혀 있었습니다. 숫자만 보면 연 수익률이 나쁘지 않았습니다. 근데 잔금 치르고 현장에 다시 가보니 분위기가 달랐습니다. 가게 문은 열려 있었지만 손님은 거의 없었고, 주변 점포 10개 중 3개가 비어 있었습니다. 임차인은 이미 장사가 안 돼서 나갈 생각을 하고 있었고요.

상가임대는 월세보다 공실부터 봐야 합니다

초보 투자자가 상가를 볼 때 제일 먼저 보는 게 월세입니다. 보증금 얼마, 월세 얼마. 숫자가 예쁘면 수익형 부동산처럼 보입니다. 그런데 저는 지금은 반대로 봅니다. 이 자리가 비면 몇 개월 안에 다시 맞출 수 있는지, 그 임대료가 현실적인지부터 봅니다.

상가는 공실 한 번 나면 버티는 비용이 큽니다. 관리비, 대출이자, 재산세, 중개수수료, 인테리어 원상복구 문제까지 한꺼번에 옵니다. 예를 들어 월세 180만 원짜리 상가라고 해도 6개월 공실이면 단순히 1,080만 원을 못 받는 수준에서 끝나지 않습니다. 관리비 월 25만 원, 대출이자 월 100만 원만 잡아도 현금이 계속 빠집니다. 임차인을 새로 맞추려고 렌트프리 2개월을 줘야 할 수도 있고, 업종에 따라 전기 증설이나 배수 공사를 요구받기도 합니다.

제가 겪은 그 상가는 실제로 7개월 비었습니다. 처음에는 기존 월세 180만 원을 유지해보려고 했습니다. 그런데 문의가 거의 없었습니다. 부동산 사장님 셋을 만나보니 다 같은 말을 했습니다. “요즘 이 라인은 130만 원도 빡빡합니다.” 결국 보증금 2천만 원, 월세 125만 원에 맞췄습니다. 낙찰 전 엑셀에 넣었던 수익률과 실제 손에 남는 돈은 완전히 달랐습니다.

상가임대차보호법만 믿으면 안 되는 이유

상가 경매에서 임차인 권리분석은 주택보다 헷갈리는 부분이 많습니다. 사업자등록일, 확정일자, 배당요구 여부, 환산보증금, 대항력, 우선변제권을 같이 봐야 합니다. 특히 상가임대는 임차인이 영업 중이라 현장 분위기에 휩쓸리기 쉽습니다. “저분이 계속 장사하겠지”라고 생각하면 위험합니다.

상가임대차보호법상 임차인에게 계약갱신 요구권이 인정되는 기간, 권리금 회수 기회 보호 같은 장치가 있습니다. 이건 임차인에게 중요한 보호 장치입니다. 반대로 낙찰자 입장에서는 명도와 재임대 계획에 직접 영향을 줍니다. 임차인이 나가겠다고 해도 권리금 문제로 버틸 수 있고, 업종 제한이나 시설물 문제 때문에 새 임차인과 협상이 꼬일 수도 있습니다.

제가 한 번 본 물건은 미용실이 들어간 상가였습니다. 서류상으로는 배당요구를 했고, 보증금도 크지 않아 보였습니다. 그런데 현장에 가보니 샴푸대, 급배수, 전기 설비가 다 미용실에 맞춰져 있었습니다. 임차인은 “권리금 받고 나가야 한다”고 했고, 새 임차인은 같은 미용 업종이 아니면 시설 철거비를 요구했습니다. 낙찰가만 싸다고 들어갔으면 잔금 후 협상에서 꽤 피곤했을 물건입니다.

좋은 상권과 좋은 자리는 다릅니다

상가임대에서 많이 착각하는 게 상권 이름입니다. 역세권, 대단지 앞, 중심상업지, 병원 밀집지. 이런 말은 듣기 좋습니다. 하지만 실제 임대는 10미터 차이로 갈립니다. 같은 건물이라도 코너인지, 전면 폭이 넓은지, 계단 옆인지, 기둥에 가리는지에 따라 임차인 반응이 다릅니다.

저는 현장 조사할 때 최소 세 번 갑니다. 평일 점심, 평일 저녁, 주말 오후. 이 세 번만 가도 느낌이 다릅니다. 점심 장사만 되는 자리인지, 퇴근 동선이 살아 있는지, 주말에는 사람이 끊기는지 보입니다. 주변 부동산에는 꼭 두 가지를 물어봅니다. “여기 최근에 실제로 계약된 월세가 얼마였나요?” 그리고 “비면 보통 얼마나 걸리나요?” 매물 호가보다 실거래 임대료가 훨씬 중요합니다.

예전에 한 상가는 지하철 출구에서 150미터라 광고 문구는 좋았습니다. 그런데 사람 흐름이 맞은편 보행로로 다 빠졌습니다. 제가 30분 서서 세어보니 이쪽 라인으로 지나가는 사람이 맞은편의 절반도 안 됐습니다. 이런 자리는 지도만 보면 좋아 보이고, 현장에 서 있으면 답이 나옵니다. 상가임대는 책상에서 계산한 숫자가 현장에서 바로 깨지는 일이 많습니다.

입찰 전 숫자는 보수적으로 다시 깎아야 합니다

저는 상가를 볼 때 임대료를 세 단계로 잡습니다. 현재 임대료, 현실 임대료, 버티기 임대료입니다. 현재 임대료가 200만 원이면 바로 믿지 않습니다. 주변 최근 계약이 170만 원이면 현실 임대료를 160만~170만 원으로 둡니다. 그래도 문의가 없을 때 맞출 수 있는 금액, 예를 들면 130만~140만 원을 버티기 임대료로 잡습니다.

입찰가는 버티기 임대료 기준으로도 버틸 수 있어야 합니다. 대출이자도 낮게 잡으면 안 됩니다. 금리가 1%만 올라가도 상가 수익률은 바로 흔들립니다. 여기에 취득세, 법무비, 명도비, 중개수수료, 수리비, 공실 기간 관리비를 넣어야 합니다. 초보 때는 이런 비용을 빼고 수익률을 계산합니다. 그러면 낙찰받는 순간에는 이긴 것 같은데, 1년 지나 통장을 보면 이상하게 남는 게 없습니다.

• 기존 임차인의 실제 영업 상태를 본다
• 주변 공실 개수와 공실 기간을 확인한다
• 인근 실계약 임대료를 최소 2곳 이상에서 묻는다
• 권리금, 원상복구, 업종 제한 가능성을 따진다
• 대출이자와 공실 6개월 비용을 먼저 넣고 입찰가를 계산한다

상가임대 물건은 잘 잡으면 월세 흐름이 괜찮습니다. 주택보다 임대료 상승 여지도 있고, 좋은 자리는 임차인이 오래 버텨줍니다. 그런데 초보가 처음부터 공실 위험 큰 상가, 권리관계 애매한 상가, 상권만 유명한 후면 자리를 잡으면 버티기가 어렵습니다. 경매에서 싸게 샀다는 말은 잔금 치를 때까지만 듣기 좋습니다. 결국 중요한 건 그 공간을 누가, 얼마에, 얼마나 오래 빌려 쓰느냐입니다.

저는 지금도 상가를 보면 낙찰가보다 문 앞에 먼저 서 봅니다. 20분만 서 있어도 보이는 게 있습니다. 사람이 걷는 속도, 시선이 머무는 방향, 옆 가게 사장님의 표정, 비어 있는 점포의 먼지. 서류는 거짓말을 덜 하지만 현장은 숨기는 게 없습니다. 상가임대는 숫자로 시작하되, 마지막 판단은 발로 해야 한다고 생각합니다.