광산구 우산동 아파트 경매, 20회 유찰 442만원

한줄 요약

20회 유찰로 최저가 1%까지 떨어진 경매 물건, 하지만 전세사기 피해자 우선매수권이 변수입니다.

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경매물건 주소 보기 광주광역시 광산구 사암로171번길 90-4(우산동), 5층502호 (우산동,우산동한국아델리움더스위트)

광주광역시 광산구 우산동에 위치한 한국아델리움더스위트 아파트입니다. 주소는 사암로171번길 90-4, 5층 502호로, 광산구 내에서도 비교적 조용한 주거지입니다. 주변에는 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있고, 대중교통 접근성도 양호한 편입니다. 그러나 면적 정보가 제공되지 않은 점이 아쉽습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 4억 3,800만원이었으나, 20회 유찰되며 최저입찰가는 442만원으로 떨어졌습니다. 이는 감정가 대비 99% 할인된 가격입니다. 근처 아파트 시세와 비교하면 상당히 저렴한데, 이 정도 유찰은 보통 뭔가 심각한 문제가 있음을 암시합니다. 예상 낙찰가는 464만원 전후로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

이 물건의 말소기준권리는 2023년 1월 5일 강제경매개시결정입니다. 여기서 중요한 것은 전세사기 피해자의 우선매수권이 있다는 점입니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서 확인이 필요하며, 이 부분에서 추가적인 리스크가 있을 수 있습니다. 또, 유치권이나 법정지상권 가능성도 배제할 수 없습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이런 정도의 유찰은 대개 뭔가 큰 문제가 있다는 신호입니다. 전세사기 피해자 우선매수권이 있다는 점에서 일반 투자자에게 불리할 수 있으며, 이로 인해 경쟁률은 낮을 것으로 예상됩니다. 하지만, 만약 우선매수권이 행사되지 않는다면, 굉장히 저렴한 가격으로 획득할 수 있는 기회일 수도 있습니다. 예상 수익률은 불확실함이 많아 구체적으로 언급하기 어렵습니다.

내가 입찰한다면

솔직히 이 물건에 입찰하는 건 상당한 모험이 될 수 있습니다. 예상 경쟁률은 낮겠지만, 전세사기 피해자 우선매수권 때문에 실제 낙찰될 가능성은 낮습니다. 만약 입찰한다면, 권장 입찰가는 최저가에 근접한 450만원 이하로 잡는 것이 안전할 듯합니다. 취등록세는 약 21만원 수준으로, 총 투자금은 470만원 가량이 될 것입니다. 하지만, 충분한 권리분석과 임차인 현황 조사가 선행되어야 합니다.