전세권설정비용 직접 계산해봤더니, 생각보다 아까운 돈과 필요한 돈이 갈렸습니다

얼마 전 전세 3억짜리 빌라를 보던 지인이 전세권설정비용이 10만 원쯤이면 되는 줄 알았다고 하더군요. 현장에서 이런 착각이 꽤 많습니다. 확정일자는 몇천 원이면 되니까 전세권도 비슷하겠지 생각하는데, 전세권 설정은 등기부에 권리를 올리는 일이라 세금부터 다릅니다.

저는 경매 물건을 볼 때 전세권 등기가 잡혀 있으면 그냥 지나치지 않습니다. 설정일, 전세금, 존속기간, 말소기준권리와의 관계를 같이 봅니다. 반대로 임차인 입장에서는 그 등기 한 줄이 보증금 방어에 꽤 강한 무기가 될 때가 있습니다. 다만 돈이 들어갑니다. 그리고 집주인 협조가 없으면 출발도 어렵습니다.

전세권설정비용, 기본 계산은 이렇게 잡습니다

전세권 설정 등기에서 가장 크게 보이는 비용은 등록면허세입니다. 지방세법상 전세권은 전세금액의 1천분의 2, 즉 0.2%가 등록면허세로 붙습니다. 여기에 지방교육세가 등록면허세의 20% 붙습니다. 그래서 세금만 놓고 보면 전세금의 0.24% 정도라고 보면 계산이 빠릅니다.

예를 들어 전세금 3억 원이면 등록면허세가 60만 원입니다. 지방교육세는 12만 원입니다. 세금만 72만 원이죠. 여기에 등기신청수수료, 등기사항증명서 발급비, 법무사에게 맡기면 법무사 보수가 붙습니다. 직접 전자신청으로 처리하면 줄일 수 있는 부분도 있지만, 집주인과 서류를 맞춰야 하고 공동신청 구조라 초보가 혼자 하기에는 은근히 까다롭습니다.

• 전세금 2억 원: 등록면허세 40만 원, 지방교육세 8만 원
• 전세금 3억 원: 등록면허세 60만 원, 지방교육세 12만 원
• 전세금 5억 원: 등록면허세 100만 원, 지방교육세 20만 원

여기까지가 딱딱한 숫자입니다. 실제 현장에서는 여기에 법무사 보수로 대략 20만 원에서 40만 원 안팎을 보는 경우가 많았습니다. 지역, 난이도, 출장 여부, 서류 준비 상태에 따라 달라집니다. 전세금 3억 원짜리라면 총액이 90만 원대에서 110만 원대까지 나오는 그림도 흔합니다.

확정일자랑 뭐가 다르냐고 많이 묻습니다

솔직히 모든 전세계약에 전세권을 설정할 필요는 없습니다. 주택임대차보호법상 대항요건과 확정일자를 갖추면 우선변제권을 받을 수 있습니다. 비용도 훨씬 적게 듭니다. 주민센터나 온라인으로 확정일자를 받는 수준이면 부담이 작죠.

그런데 전세권은 성격이 다릅니다. 등기부에 전세권이라는 물권이 올라갑니다. 보증금을 못 받는 상황이 됐을 때, 조건이 맞으면 별도 판결 없이 전세권에 기한 경매신청을 검토할 수 있습니다. 이 차이가 큽니다. 경매 현장에서 보면 임차인이 권리를 어떻게 갖췄는지에 따라 협상력이 달라집니다.

다만 전세권도 만능은 아닙니다. 선순위 근저당이 이미 크게 잡힌 집에 뒤늦게 전세권을 올려봤자 앞순위 권리가 먼저 가져갑니다. 등기부상 순위가 밀리면 전세권이라는 이름이 있어도 회수 가능성은 떨어집니다. 그래서 전세권설정비용을 내기 전에 등기부 갑구, 을구부터 봐야 합니다. 비용 계산보다 순위 계산이 먼저입니다.

제가 초보자에게 꼭 보는 숫자

전세권 설정을 고민할 때 저는 비용보다 먼저 집값과 선순위 채권을 봅니다. 예를 들어 시세가 4억 원인 빌라에 선순위 근저당 채권최고액이 2억 6천만 원 잡혀 있고, 내가 전세 2억 원으로 들어간다고 해보죠. 여기서 전세권을 설정해도 내 순위는 근저당 뒤입니다. 경매로 넘어가 낙찰가가 3억 2천만 원에 그치면 선순위가 상당 부분 가져가고, 내 보증금은 크게 다칠 수 있습니다.

반대로 시세 5억 원 아파트에 선순위 권리가 없고, 전세금 3억 원으로 들어가며 전세권을 1순위로 설정한다면 얘기가 달라집니다. 이 경우 100만 원 안팎의 설정비용이 아깝게 보일 수는 있어도, 보증금 규모를 생각하면 보험료처럼 볼 여지가 있습니다. 물론 확정일자와 전입신고만으로도 충분한 경우가 많으니, 집의 권리 상태와 본인 상황을 같이 봐야 합니다.

• 선순위 근저당 채권최고액이 시세 대비 과한지
• 전세권 설정일이 다른 권리보다 앞설 수 있는지
• 집주인이 등기 설정에 협조할 의사가 있는지
• 전세 만기 때 말소 비용과 절차를 누가 부담하는지
• 전세권 설정 특약이 계약서에 분명히 들어가는지

특히 집주인이 전세권 설정을 싫어하는 경우가 꽤 있습니다. 등기부에 전세권이 올라가면 나중에 매매나 담보대출 때 걸림돌로 보일 수 있기 때문입니다. 그래서 계약서 쓰기 전에 얘기해야 합니다. 잔금 치른 뒤에 말하면 집주인이 말을 바꾸는 경우도 봤습니다.

전세권 설정할 때 빠지는 비용이 하나 더 있습니다

많은 분들이 설정비만 생각합니다. 그런데 나중에 전세금을 돌려받고 나가면 전세권 말소등기도 해야 합니다. 말소할 때도 등록면허세, 지방교육세, 등기신청수수료, 법무사 비용이 들어갈 수 있습니다. 금액은 설정 때보다 작지만, 계약서에 누가 부담하는지 안 써두면 퇴거할 때 서로 기분 상합니다.

제가 본 계약 중에는 임차인이 설정비를 부담하고, 만기 말소비도 임차인이 부담하는 조건이 많았습니다. 하지만 임대인의 요청이나 협상 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 중요한 건 구두로 넘기지 않는 겁니다. 전세권 설정 비용, 말소 비용, 필요서류 협조 의무를 특약에 적어두는 게 좋습니다.

필요서류도 미리 맞춰야 합니다. 보통 임대인과 임차인의 신분증, 등기필정보, 인감증명서, 인감도장, 주민등록 관련 서류, 전세계약서 등이 필요합니다. 상황에 따라 추가서류가 생길 수 있고, 법인 임대인이면 더 복잡해집니다. 법무사에게 맡긴다면 견적만 묻지 말고 어떤 서류가 필요한지 먼저 받아두는 게 실수가 적습니다.

비용이 아까운 물건과 아깝지 않은 물건

전세권설정비용은 싸지 않습니다. 전세금 5억 원이면 세금만 120만 원입니다. 법무사 비용까지 붙으면 150만 원을 넘기기도 합니다. 확정일자 비용과 비교하면 심리적으로 크게 느껴질 수밖에 없습니다.

그래도 저는 이런 경우라면 진지하게 검토합니다. 보증금이 크고, 전입신고나 점유 관계에 변수가 있고, 회사 숙소처럼 임차인과 실제 거주자가 다르거나, 집주인의 재무 상태가 불안해 보이는 경우입니다. 또 상가나 특수한 임대차에서는 전세권 설정이 협상 카드가 되기도 합니다.

반대로 선순위 권리가 이미 위험하고, 집값 대비 보증금이 높고, 집주인이 세금 체납이나 압류 이력이 보이는 물건이라면 전세권 설정비용을 낼 게 아니라 계약 자체를 다시 봐야 합니다. 위험한 집에 비싼 자물쇠를 달아봐야 문틀이 썩어 있으면 소용없습니다.

전세권은 돈을 내고 등기부에 이름을 올리는 절차입니다. 그래서 숫자만 계산하면 답이 반쪽입니다. 전세금의 0.24% 세금, 법무사 비용, 말소비용까지 계산한 뒤에 그 집의 선순위 권리와 시세를 같이 봐야 합니다. 저는 비용이 아까운지 아닌지는 영수증이 아니라 등기부 순위에서 갈린다고 봅니다.

세율 확인 자료: 국가법령정보센터 지방세법 제28조 https://www.law.go.kr, 등기 절차와 수수료 확인: 대법원 인터넷등기소 https://www.iros.go.kr