청주 가덕면 토지 경매, 1회 유찰 47억

한줄 요약

솔직히 말하면, 청주 가덕면의 이 대규모 토지는 매력적인 가격이지만, 유치권과 농지취득자격증명 등 해결해야 할 점이 많습니다.

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경매물건 주소 보기 충청북도 청주시 상당구 가덕면 한계리 산38-14

이 물건은 충청북도 청주시 상당구 가덕면 한계리에 위치한 대규모 토지입니다. 총 면적은 73,893㎡(약 22,352평)로 상당히 넓은 편인데, 지상에 일부 컨테이너가 있지만 매각에서 제외됩니다. 주변은 전형적인 농촌 지역으로, 자연환경이 좋지만 대중교통 접근성은 다소 떨어집니다. 시내 중심가와의 거리는 꽤 있는 편이니 참고해야 합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 67억 7,125만원이지만, 현재 1회 유찰로 인해 최저입찰가는 47억 3,987만원으로 내려왔습니다. 감정가 대비 약 31% 저렴하게 입찰이 가능하죠. 인근 유사 토지의 시세와 비교하면 상당히 매력적인 가격입니다. 예상 낙찰가는 약 49억 7,686만원 전후로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2018년 3월 8일 설정된 근저당입니다. 그러나 주의해야 할 점은 2025년 8월 4일에 동산건설 주식회사가 25억원 상당의 유치권을 신고해 놓은 상태입니다. 유치권의 성립여부가 불분명하다는 것이 리스크입니다. 또한 농지취득자격증명원 제출이 필수이며, 미제출시 보증금이 몰수될 수 있습니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서 확인이 필요하니 입찰 전 꼼꼼히 살펴봐야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건은 해결해야 할 문제가 많지만, 가격적인 매력은 큽니다. 다만, 유치권 문제와 농지취득자격증명 발급 여부는 투자 결정에 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 만약 이러한 문제를 해결할 수 있다면, 장기적으로 투자 가치가 있을 것으로 보입니다. 예상 수익률은 구체적인 개발 계획에 따라 달라지겠지만, 현재 저렴한 가격을 감안하면 긍정적인 편입니다.

내가 입찰한다면

내 경험상 이 물건의 입찰 경쟁률은 비교적 낮을 것으로 예상됩니다. 유치권과 농지취득 문제로 인해 입찰자들이 신중하게 접근할 가능성이 크기 때문입니다. 권장 입찰가는 최저입찰가인 47억 3,987만원에서 약간 상향 조정한 49억 5,000만원 정도로 설정할 것 같습니다. 취등록세는 약 2억 2,893만원으로 예상되니, 총 투자금액은 이를 포함해 계산해야 합니다. 문제 해결을 위한 법률적 조언도 필수입니다.