청주 남일면 토지 경매, 3회 유찰 3.8억

한줄 요약

3회 유찰로 인해 최저가가 3억 8,422만원까지 떨어진 매력적인 토지, 그러나 농지취득자격증명 관련 리스크 주의 필요.

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경매물건 주소 보기 충청북도 청주시 상당구 남일면 효촌리 45-92

청주시 상당구 남일면 효촌리에 위치한 토지입니다. 면적은 3107.0㎡, 약 939.9평으로 넓은 면적을 자랑합니다. 일괄매각 대상이지만, 일부 목록은 매각 제외입니다. 주변은 농촌 지역으로 조용하고, 청주 도심까지의 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다. 교통편은 자차 이용이 필수적입니다.

가격이 말해주는 것

이번 경매 최저입찰가는 3억 8,422만원으로 감정가의 34% 수준입니다. 인근 시세와 비교해 보면 약 66%가 할인된 가격입니다. 예상을 해보면 낙찰가는 4억 343만원 전후로 형성될 가능성이 높습니다. 최저가 대비 약간의 경쟁을 감안한 금액입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2019년 12월 27일로 설정되어 있으며, 등기부와 현황조사서 확인이 필요합니다. 목록 11의 이동식화장실과 목록 13의 타인 소유 건물은 매각 제외라는 점도 꼭 확인해야 합니다. 농지취득자격증명원이 필요한데, 미제출 시 보증금이 반환되지 않으니 각별히 유의해야 합니다. 농지법에 따른 요건을 제대로 갖추어야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 농지 취득에 따른 제약이 생각보다 까다로울 수 있어요. 하지만 감정가 대비 큰 폭의 할인율은 매력적입니다. 청주 지역의 장기적인 개발 가능성도 엿볼 수 있습니다. 하지만 맹지라는 점에서 향후 활용도에 제한이 있을 수 있습니다. 예상 수익률을 계산하면, 임대나 개발을 통한 수익보다는 향후 가치 상승을 노리는 것이 나을 것입니다.

내가 입찰한다면

이 물건, 솔직히 말하면 경쟁률은 생각보다 높지 않을 것 같아요. 농지 취득 요건이 까다롭기 때문입니다. 예상 낙찰가는 4억 343만원 정도로 잡아볼 수 있고, 취등록세 약 1,855만원을 포함하면 총 투자금은 약 4억 2천만원입니다. 입찰에 앞서 농지 취득 관련 서류를 철저히 준비하는 것이 필수입니다. 개인적으로는 이 점에서 걸리는 부분이 있어요.