진천 두촌리 부동산 경매, 2회 유찰 21억

한줄 요약

진천 두촌리 부동산이 2회 유찰되어 최저입찰가 21억으로 기회가 왔지만, 유찰 이유를 꼼꼼히 따져봐야 합니다.

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경매물건 주소 보기 충청북도 진천군 덕산읍 두촌리 2467

이 물건은 충청북도 진천군 덕산읍 두촌리에 위치한 대지로, 면적은 1729.3㎡ (약 523.1평)입니다. 주변은 전원주택과 농지가 혼재된 지역으로, 개발 가능성이 있지만 현재는 인프라가 부족한 상황입니다. 교통은 큰 도로와의 접근성은 나쁘지 않다고 할 수 있습니다만, 대중교통은 다소 불편할 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 42억 8,771만원이었지만, 2회 유찰로 인해 현재 최저입찰가는 21억 98만원까지 떨어졌습니다. 감정가 대비 52% 할인된 가격으로, 인근 시세를 고려하면 꽤 매력적인 가격입니다. 예상 낙찰가는 약 22억 602만원으로 추정되는데, 이는 감정가 대비 상당히 저렴한 편입니다.

권리분석, 여기가 핵심

이 물건의 말소기준권리는 2023년 9월 27일 설정된 근저당권입니다. 제시외 건물이 포함되어 있다는 점은 유의해야 할 사항입니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 추가 확인이 필요하며, 대항력 있는 임차인이 있을 경우 배당 순위에 따라 인수 가능성이 있습니다. 유치권이나 법정지상권에 대한 가능성도 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 2회 유찰된 상황은 투자자 입장에서는 매력적입니다. 하지만 유찰 이유가 단지 가격 때문인지, 아니면 다른 리스크가 있는지는 반드시 체크해야 합니다. 예상 수익률은 상황에 따라 다르지만, 개발 호재가 생긴다면 수익률이 높아질 가능성도 있습니다. 그러나 인프라 부족은 투자에 있어 악재로 작용할 수 있습니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 2회 유찰된 물건에 대한 경쟁률은 생각보다 높지 않을 수 있습니다. 예상 낙찰가 22억을 기준으로 입찰가를 설정한다면 취등록세 약 1억 147만원을 포함한 총 투자금은 약 23억 147만원 정도가 필요할 것입니다. 입찰가 설정 시, 주변 시세와 유찰 사유를 충분히 고려한 후 신중히 접근하는 것이 좋겠습니다.