영천 범어동 토지 경매, 5회 유찰 8천만

한줄 요약

5회 유찰로 최저가 8,705만원, 주의할 점은 농지취득자격증명과 맹지라는 사실

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경매물건 주소 보기 경상북도 영천시 범어동 632

경상북도 영천시 범어동에 위치한 이 토지는 8470.0㎡로, 대략 2562평 규모입니다. 주변은 농지가 많고, 생활 편의시설은 다소 부족한 편입니다. 한 가지 걸리는 건 이 토지가 맹지라는 점입니다. 특별한 진입로가 없어 개발이 쉽지 않을 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 5억 1,798만원이었지만, 5회 유찰 끝에 현재 최저입찰가는 8,705만원으로 감정가의 16%에 불과합니다. 인근 비슷한 토지의 시세와 비교해보면 약 84%나 할인된 상황입니다. 솔직히 말하면, 이런 할인율은 흔치 않은 기회지만 그만큼 리스크가 있다는 뜻이기도 합니다. 예상 낙찰가는 9,141만원 전후로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2020년 1월 30일 설정된 근저당권입니다. 임차인 대항력은 아직 명확하지 않으니 등기부와 현황조사서를 철저히 확인해야 합니다. 또 하나 고려해야 할 부분은 유치권 혹은 법정지상권 가능성이 없다고 단정할 수 없는 점입니다. 그리고 농지법에 따라 농지취득자격증명을 제출해야 하며, 이를 미제출 시 매수보증금 반환이 되지 않는다는 점도 리스크로 작용합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건은 매력적이지만 리스크가 큽니다. 특히 맹지 특성상 개발이 어렵고, 농지취득자격증명 등 복잡한 절차가 걸림돌입니다. 예상 수익률은 높아 보이지만, 이러한 리스크를 감안했을 때 확실히 계산해보는 것이 중요합니다. 한 가지 긍정적인 점은 저렴하게 낙찰받아 장기적으로 보유한다면 가치 상승을 기대할 수 있다는 것입니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 높지 않을 것으로 보입니다. 솔직히 이 정도 유찰된 물건은 진입장벽이 높습니다. 권장 입찰가는 9,000만원 선으로 잡고, 취등록세 약 420만원을 포함해 총 투자비용을 산정하는 것이 좋겠습니다. 하지만 농지취득자격증명과 맹지라는 리스크를 충분히 고려하고 접근해야 합니다.