서완산동 부동산 경매, 446만

한줄 요약

솔직히 말하면, 감정가 대비 89% 할인된 가격이지만, 6회 유찰된 이유를 잘 살펴봐야 할 물건입니다.

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경매물건 주소 보기 전북특별자치도 전주시 완산구 서완산동1가 21

전북특별자치도 전주시 완산구 서완산동1가에 위치한 이 부동산은 116㎡(약 35평)의 면적을 가지고 있습니다. 이 지역은 전주의 중심부와 가깝고, 주변에는 주거지와 소규모 상업시설이 혼재되어 있습니다. 그러나, 지적도상 맹지로 등록되어 있어 접근성에 문제가 있을 수 있습니다. 다행히 현황상 동측에 소폭의 도로가 있어 출입은 가능합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 3,796만원이었지만, 현재 최저입찰가는 446만원으로 감정가의 11%에 불과합니다. 이는 주변 시세와 비교했을 때 상당히 저렴하지만, 유찰이 6회나 된 점을 고려하면 단순히 저렴하다는 이유만으로 덥석 입찰하기엔 리스크가 있습니다. 예상 낙찰가는 최저입찰가와 비슷한 469만원 전후로 볼 수 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2024년 11월 19일 경매개시결정일입니다. 일괄 매각되며 제시외 건물이 포함되어 있어, 이 부분에 대한 추가적인 조사와 분석이 필요합니다. 또한, 이 물건은 지분 매각으로, 공유자 우선매수권이 1회 행사 가능합니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 추가 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건의 최대 리스크는 접근성 문제와 지분 매각이라는 점입니다. 다만, 감정가 대비 상당한 할인율을 고려할 때, 낮은 투자금으로 인한 잠재적 수익률을 기대해 볼 수 있습니다. 하지만, 인근 지역이 지적재조사 사업지구에 편입된 점은 장기적으로는 긍정적일 수도 있습니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 낮을 것으로 보입니다. 솔직히 이런 물건은 관심 두는 사람이 적기 마련이니까요. 권장 입찰가는 최저입찰가와 비슷한 수준인 469만원 정도로 잡고, 취등록세 약 21만원을 포함해 총 투자금을 490만원 내외로 예상합니다. 단, 경매는 늘 리스크가 따르므로, 꼼꼼히 권리분석과 현장조사를 마친 후 신중히 판단하는 것이 좋겠습니다.