만성동 지식산업센터 경매, 3회 유찰 5,659만

한줄 요약

3번 유찰로 가격 매력적이지만, 벽체 제거로 인한 구조 문제와 임차인 현황 파악이 필요함.

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경매물건 주소 보기 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1345-3 스페이스온지식산업센터 3층3116호

전북 전주시 덕진구 만성동에 위치한 스페이스온지식산업센터 3층 3116호입니다. 면적은 50.6㎡(약 15.3평)으로, 사무실로 사용하기 적당한 크기입니다. 인접 호수와 벽체를 제거하여 일체형으로 사용 중인데, 이는 공간 활용 면에서 장점이 될 수 있지만, 원상복구가 필요할 경우 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 주변은 전주 혁신도시와 인접해 있어, 인프라가 잘 갖춰져 있습니다. 교통편은 다소 부족한 편이라 자가용 이용이 필수적입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 1억 6,500만원이었으나, 3회 유찰로 최저 입찰가가 5,659만원까지 내려왔습니다. 감정가의 34% 수준으로, 인근 지식산업센터의 시세와 비교했을 때 상당히 저렴합니다. 내 경험상, 주변 시세가 1억 내외로 형성되어 있다면, 이 물건은 5,942만원 전후로 낙찰될 가능성이 높습니다. 다만, 가격이 저렴하다고 무작정 입찰하기보다는 유찰 사유를 명확히 파악해야 합니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2021년 11월 30일 설정된 근저당권입니다. 이 외에 임차인 정보는 등기부 및 현황조사서 확인이 필요합니다. 솔직히 말하면, 임차인 대항력이 있는 경우 임차인 명도에 시간이 걸릴 수 있으며, 유치권이나 법정지상권 가능성도 염두에 두어야 합니다. 특히 벽체 제거로 인해 인접 호실과의 경계가 모호해질 수 있는 점은 체크해야 합니다.

투자 관점에서 보면

이 물건의 가장 큰 매력은 가격입니다. 감정가 대비 66% 할인된 가격은 투자 매력을 느끼게 합니다. 월세 전환 시 예상 수익률이 연 8% 이상으로 예상되며, 이는 상당히 매력적입니다. 그러나, 벽체 제거로 인한 구조 변경 문제와 임차인의 존재 여부는 리스크 요인입니다. 덕진구의 발전 가능성을 고려할 때 장기적으로는 긍정적이나, 단기적 관점에서는 유찰 이유를 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

내가 입찰한다면

솔직히 말해, 저라면 이 물건에 입찰할 것 같습니다. 예상 경쟁률은 2~3명 정도로 보이며, 권장 입찰가는 5,800만원 전후로 생각합니다. 취등록세 약 273만원을 포함한 총 투자금은 약 6,000만원으로 예상됩니다. 다만, 벽체 원상복구 비용과 임차인 명도 문제를 해결할 수 있는지 사전 조사가 필수적입니다. 전체적으로, 저렴한 가격과 높은 수익률 잠재력이 있지만, 리스크 관리가 필수인 물건입니다.