김해 주촌면 토지 경매, 1회 유찰 1억

한줄 요약

주촌면 토지 경매, 저렴한 가격이지만 맹지와 구분지상권이 걸림돌입니다.

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경매물건 주소 보기 경상남도 김해시 주촌면 양동리 775

경상남도 김해시 주촌면 양동리에 위치한 2099㎡(약 634.9평)의 토지입니다. 이 지역은 주로 농업과 관련된 토지들이 많고, 김해 시내와의 접근성도 나쁘지 않지만, 차량 이동이 필수적입니다. 현황은 '답'으로 되어 있지만, 실제로는 '휴경지'로 방치된 상태입니다. 주변은 대체로 농지와 주거지가 혼재되어 있는 환경으로, 개발 가능성에 대한 예측이 필요합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 1억 4,693만원이었으나, 한 차례 유찰되어 현재 최저입찰가는 1억 285만원입니다. 감정가의 70% 수준으로, 인근 시세와 비교해 보면 다소 저렴한 편입니다. 하지만 이 가격 책정에는 맹지라는 점과 구분지상권 설정 등이 영향을 미쳤다고 볼 수 있습니다. 예상 낙찰가는 약 1억 799만원 전후로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2020년 5월 21일 설정된 근저당권입니다. 이외에도 2009년 12월 3일 설정된 구분지상권이 있으며, 이는 매수인이 인수해야 하는 권리입니다. 맹지 상태로 인접 토지와의 경계가 불분명하여 지적측량이 필요하고, 일부가 철도에 저촉되어 있는 점도 유의해야 합니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 토지는 투자 매력이 크다고 보긴 어렵습니다. 맹지라는 점과 구분지상권 인수 조건이 리스크입니다. 하지만 농지로서의 가치나 장기적으로 개발 가능성을 본다면 매력적일 수 있습니다. 특히, 김해 지역은 꾸준한 개발 수요가 있는 곳이므로 장기 투자로 접근할 수 있겠네요. 예상 수익률은 농지 활용 여부에 따라 달라질 수 있습니다.

내가 입찰한다면

경쟁률은 다소 높아질 수 있지만, 리스크를 감수할 만큼의 매력적인 물건은 아닙니다. 권장 입찰가는 감정가 대비 75% 수준인 1억 1,020만원 정도로 설정할 것 같아요. 취등록세는 약 496만원이 예상됩니다. 입찰 전에 철저한 권리분석과 현장 답사가 필수적이며, 농지취득자격증명도 확보해야 합니다. 이런 점들까지 감안해야 하니, 입찰 전에 신중한 검토가 필요합니다.