울주 두서면 토지 경매, 4회 유찰 1.9억

한줄 요약

솔직히 말하면, 4회 유찰된 이 토지는 매력적인 가격이지만 맹지와 지분매각의 리스크가 크다.

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경매물건 주소 보기 울산광역시 울주군 두서면 서하리 산105

울산광역시 울주군 두서면 서하리 산105에 위치한 이 물건은 무려 177,715.7평이라는 광대한 면적을 자랑한다. 그러나 목록 1,2,3,5,6이 맹지라는 점에서 개발에 어려움을 겪을 수 있다. 주변은 주로 산지로 이루어져 있으며, 접근성은 소로에 접한 목록 7,8을 제외하고는 다소 떨어진다.

가격이 말해주는 것

감정가는 7억 8,240만원으로 책정되었지만, 현재 최저입찰가는 1억 8,785만원으로 76% 할인된 상태다. 인근 토지 시세와 비교했을 때, 상당한 가격 매력이 있지만, 맹지라는 특수성이 반영된 것 같다. 예상 낙찰가는 약 1억 9,724만원 전후로 보인다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2021년 8월 26일과 9월 15일의 근저당권이다. 특이하게도 지분매각이기 때문에 공유자의 우선매수권 문제가 있을 수 있으며, 이전 매수신고가 보증금 미납으로 실효된 경우 우선매수권 행사가 불가능하다. 또한, 미확인 분묘와 인접토지 경계 문제로 인해 추가적인 비용이 발생할 수 있다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건의 최대 장점은 가격이다. 그러나 맹지라는 리스크가 크고, 지분매각 특성상 공유자와의 협의가 필수적이다. 현재로서는 개발보다는 장기적인 시세 차익을 기대하는 투자자에게 적합할 수 있다. 예상 수익률은 낮을 것으로 보이나, 장기 보유 시 가치 상승 가능성은 있다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 낮을 것으로 보인다. 내 경험상, 이런 유형의 토지는 진입 장벽이 높아 입찰자가 많지 않을 것이다. 권장 입찰가는 1억 9천만원 전후로 잡고, 취등록세 약 907만원을 고려한 총 투자금은 2억을 넘지 않는 선에서 결정할 것이다. 하지만, 맹지 및 지분매각의 특수성을 충분히 고려한 신중한 접근이 필요하다.