울주군 아파트 경매, 1.9억 재매각

한줄 요약

울주군 한신아파트, 감정가의 70%로 재매각, 투자 매력은 있으나 권리 분석 필요.

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경매물건 주소 보기 울산광역시 울주군 범서읍 점촌4길 77, 202동 10층1005호 (한신아파트)

울산광역시 울주군 범서읍 점촌4길에 위치한 한신아파트의 202동 10층 1005호입니다. 아파트 단지가 형성된 지역으로 주변에 학교, 상가 등이 있어 생활 인프라가 갖춰져 있습니다. 하지만 면적 정보가 누락되어 있어 정확한 판단이 다소 어려운 점이 아쉽네요. 교통은 차로 이동 시 접근성이 괜찮은 편입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 2억 7,300만원, 현재 최저입찰가는 1억 9,110만원으로 감정가의 30% 할인이 적용된 상태입니다. 인근 아파트의 실거래가를 감안하면 꽤 매력적인 가격입니다. 예상 낙찰가는 2억 65만원 전후로 보이며, 인근 시세 대비 약 26% 저렴한 수준입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2016년 3월 3일 설정된 근저당권입니다. 이 근저당권보다 후순위 권리는 소멸하지만, 선순위 권리 여부를 확인하는 것이 중요합니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 반드시 확인해야 합니다. 임차인의 대항력이나 확정일자를 꼼꼼히 살펴보세요. 유치권이나 법정지상권의 가능성은 현재로서는 크지 않아 보입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 재매각이라는 점에서 투자 매력도가 높습니다. 예상 수익률도 연 5% 이상 기대할 수 있습니다. 다만, 임차인 문제나 명도 난이도가 변수로 작용할 수 있습니다. 울주군의 개발 호재나 인프라 확충 여부도 체크해보세요. 한 가지 걸리는 건, 재매각임에도 불구하고 낙찰 후 매각이 취소된 이력이 있다는 점입니다. 이는 명도 과정에서 문제가 있었을 가능성을 시사합니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이 물건은 경쟁률이 높아질 가능성이 큽니다. 권장 입찰가는 1억 9,500만원 정도로 설정하고, 취등록세 약 923만원을 포함한 총 투자금은 약 2억 842만원을 예상합니다. 입찰 전에 임차인 현황과 명도 난이도를 철저히 검토하세요. 그래도 이 물건에 도전할 생각이라면, 철저한 준비와 과감한 결단이 필요할 것입니다.