괴산 방축리 부동산 경매, 4회 유찰 30억

한줄 요약

솔직히 말하면, 유치권 문제 해결이 관건인 괴산 방축리 부동산 경매입니다.

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경매물건 주소 보기 충청북도 괴산군 사리면 방축리 633

이 물건은 충청북도 괴산군 사리면 방축리에 위치한 대규모 토지로, 면적은 무려 17851.0㎡ (약 5399.9평)에 달합니다. 근처는 농경지와 산으로 둘러싸여 있어 자연환경이 좋지만, 교통은 상대적으로 불편할 수 있습니다. 대규모 개발을 염두에 두고 있다면 충분히 매력적이지만, 인프라 구축 계획도 같이 고민해야 할 것입니다.

가격이 말해주는 것

최초 감정가는 128억 1,695만원이었으나, 현재 최저입찰가는 30억 7,735만원으로 감정가 대비 76% 저렴합니다. 이러한 할인율은 인근 시세 및 유사 물건 대비 상당히 매력적입니다. 솔직히 말하면, 이 정도로 유찰된 물건은 뭔가 걸리는 부분이 있거나, 시장에서 아직 관심을 덜 받았다는 신호입니다. 예상 낙찰가는 약 32억 3,121만원 수준으로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

이 물건의 말소기준권리는 2021년 2월 5일 설정된 근저당권입니다. 주의해야 할 점은 유치권 문제인데, 테라종합건설에서 공사대금 56억 4천만원에 대한 유치권을 신고했으나 성립 여부가 불분명합니다. 더욱이 유치권 배제 의견서가 제출된 상황이라, 유치권 해결이 입찰 성공의 중요한 열쇠가 될 것입니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 추가 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

이 물건은 대규모 개발 가능성이 있는 만큼, 장기적으로 보면 큰 호재가 될 수 있습니다. 다만, 유치권 문제와 교통 인프라 부족이 단기적인 악재로 작용할 수 있습니다. 예상 수익률은 유치권 해결 여부 및 개발 계획에 따라 크게 달라질 수 있으며, 보수적으로 접근하는 것이 안전할 것입니다.

내가 입찰한다면

솔직히 말하면, 이 물건에 입찰할 경우 유치권 문제를 해결할 수 있는지 확신이 있어야 합니다. 예상 경쟁률은 유치권 리스크 때문에 낮을 가능성이 높습니다. 권장 입찰가는 32억 원대 초반으로 보이며, 취등록세 약 1억 4,863만원을 포함해 총 투자금은 33억 5천만원 정도로 예상됩니다. 유치권 문제 해결에 대한 계획이 없다면, 신중히 접근하는 것이 좋습니다.