청주 수동 부동산 경매, 2회 유찰 28억

한줄 요약

2회 유찰로 가격이 매력적으로 내려왔지만, 권리분석과 임차인 현황에 유의해야 합니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 충청북도 청주시 상당구 수동 112-25

충청북도 청주시 상당구 수동 112-25에 위치한 이 부동산은 총 1175.3㎡(355.5평)의 넓이를 자랑합니다. 물건종류는 부동산으로, 주변은 주거와 상업이 혼재된 지역입니다. 교통 여건은 청주 시내와의 접근성이 양호한 편입니다. 다만, 목록2의 경우 공부상 '임야'이나 실제로는 '대지'로 사용 중이며, 목록7은 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 58억 6,433만원이지만, 현재 최저입찰가는 28억 7,352만원으로 52%가 할인된 상태입니다. 인근 유사 부동산 시세와 비교했을 때 상당히 저렴하게 나와 있는데, 예상 낙찰가는 약 30억 1,719만원 전후로 예상됩니다. 하지만, 2회 유찰된 이유를 명확히 파악해야 합니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 목록1내지4, 8내지9는 2019년 6월 27일 근저당권, 목록5내지6은 2020년 11월 19일 근저당권, 목록7은 2023년 3월 8일 가압류가 설정되어 있습니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 확인이 필요하며, 제시외 건물도 포함되어 있어 권리분석에 어려움이 있을 수 있습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 52% 할인된 가격은 상당히 매력적입니다. 그러나, 목록7의 사용승인 미취득 건물은 리스크 요소입니다. 예상 수익률은 이 부동산을 재개발하거나 임대할 경우에 따라 크게 차이가 날 수 있으므로, 투자 전 충분한 사전조사가 필요합니다. 호재는 청주시 내의 지속적인 인구 증가와 발전 가능성이지만, 유찰된 이유에 대해선 반드시 꼼꼼히 분석해야 합니다.

내가 입찰한다면

솔직히 경쟁률은 높지 않을 것으로 보입니다. 예상 경쟁률은 2-3명 정도일 것으로 예상하며, 권장 입찰가는 30억 초반에서 중반 정도로 잡습니다. 취등록세는 약 1억 3,879만원이 예상되므로, 이를 포함한 총 투자금 계획이 필요합니다. 명도 과정의 난이도는 점유자 현황에 따라 달라질 수 있어, 인도명령 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.