무계동 아파트 경매, 6회 유찰 2천만

한줄 요약

최저입찰가가 감정가의 22%로, 매력적이지만 철근콘크리트 구조의 불일치가 걸립니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 경상남도 김해시 금관대로599번길 17, 1013동 2층220호 (무계동,석봉마을)

이번 경매 물건은 경상남도 김해시 무계동에 위치한 아파트입니다. 면적은 56.0㎡로, 16.9평 정도 됩니다. 위치는 금관대로 599번길에 자리 잡고 있어 교통이 나쁘지 않은 편이지만, 한 가지 걸리는 건 등기사항증명서와 집합건축물대장의 구조가 다르게 표기되어 있다는 점입니다. 철근콘크리트조 경스라브지붕 2층으로 등기되어 있지만, 실제 현황은 지하 1층, 지상 3층으로 되어 있어 조금 더 조사가 필요합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 1억 2,300만원이지만 현재 최저입찰가는 2,821만원입니다. 솔직히 말하면, 6회 유찰 되면서 감정가 대비 78% 할인된 상태입니다. 인근 실거래가와 비교했을 때, 상당히 저렴한 편이라 매각가율 22%는 투자자들에게 매력 포인트가 될 수 있습니다. 예상 낙찰가는 약 2,962만원 전후로 봅니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2022년 5월 9일 설정된 근저당권입니다. 이 근저당권은 낙찰 시 말소되므로 큰 문제는 없지만, 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 꼭 확인해야 합니다. 임차인이 대항력을 갖고 있다면 명도 과정에서 시간이 걸릴 수 있습니다. 구조 불일치 문제로 인해 유치권이나 법정지상권 가능성은 낮아 보이지만, 그래도 주의가 필요합니다.

투자 관점에서 보면

이 물건의 가장 큰 매력은 낮은 가격입니다. 하지만, 구조 불일치 문제는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 연 5% 이상을 기대할 수 있을 것으로 보입니다. 김해 지역의 부동산 시장이 비교적 안정적이긴 하지만, 다소 유동적일 수 있습니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 6회 유찰된 물건은 경쟁률이 낮을 가능성이 큽니다. 권장 입찰가는 최저입찰가에 약간의 여유를 두어 3,000만원 정도로 생각해 볼 수 있습니다. 취등록세는 약 136만원이 예상되므로 총 투자금은 3,136만원 정도로 예상됩니다. 전반적으로 구조 불일치 문제만 해결된다면 꽤 매력적인 투자처가 될 수 있습니다.