장군면 대교리 토지 경매, 4회 유찰 6.3억

한줄 요약

4회 유찰로 6억 초반대까지 떨어졌지만, 농지 관련 허가 여부가 투자 관건입니다.

물건 들여다보기

경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/1762

경매물건 주소 보기 세종특별자치시 장군면 대교리 228-101

세종특별자치시 장군면 대교리에 위치한 2083㎡(630.1평) 대지입니다. 주변은 주로 농지와 일부 주거 및 상업시설이 혼재되어 있는 전형적인 교외 지역입니다. 도로 접근이 용이하며, 장군면 중심지와 가까워 향후 개발 가능성도 엿보입니다. 그러나 현재로서는 농지로 사용 중인 부분이 많아, 농지 전용 허가 여부가 중요한 물건입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 26억 3,791만원이었으나, 이번 경매 최저가는 6억 3,336만원으로 감정가의 24% 수준입니다. 인근 비슷한 규모의 토지 시세가 평당 50만원대인 것을 감안하면, 약 20% 이상 저렴합니다. 예상 낙찰가는 6억 6,503만원 전후로 보고 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2022년 5월 27일 설정된 근저당권입니다. 임차인 현황은 별도의 확인이 필요하며, 제시외 건물과 수목이 포함되어 있어 추가적인 권리 분석이 요구됩니다. 특히, 농지취득자격증명의 제출 여부가 관건이며, 일부 목록은 농지 전용 허가가 이루어지지 않은 상태로, 원상회복명령의 리스크가 존재합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건은 농지 관련 리스크를 잘 관리할 수 있는 투자자에게 매력적입니다. 세종시의 개발 호재가 있는 만큼, 장기적으로는 상승 가능성이 있습니다. 예상 수익률은 농지 전용 및 개발에 성공할 경우에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 하지만 농지 전용 허가의 불확실성이 크기 때문에, 신중한 접근이 필요합니다.

내가 입찰한다면

솔직히 예상 경쟁률은 낮을 것으로 봅니다. 농지 관련 허가 이슈가 걸림돌이지만, 이를 해결할 수 있는 투자자라면 좋은 기회가 될 수 있습니다. 권장 입찰가는 최저가에 근접한 6억 5천만원 정도로 보고, 취등록세 약 3,059만원을 포함한 총 투자금은 약 6억 8천만원으로 예상됩니다. 농지 전용 허가 관련 사항은 반드시 사전에 철저히 검토해야 합니다.